▲公寓，示意圖非本文事發地。（示意圖／Pixabay）
記者葉國吏／綜合報導
央行鬆綁第二戶房貸成數提高至六成後，不少換屋族以為購屋門檻降低，但其實不然。有民眾在新北中和看中一間屋齡32年的公寓，開價1280萬，原本以為貸款成數增加能減輕壓力，趕緊下斡旋後卻沒想到銀行鑑價結果與成交價落差極大，導致自備款缺口高達數百萬，險些面臨違約困境。
臉書粉專「Cosmo房產教練」分享這起案例，凸顯了民眾對於「貸款成數」與「銀行鑑價」的認知落差。這位民眾原以為1280萬能貸到768萬，但銀行最終鑑價僅1080萬，導致實際放款金額大幅縮水。即便最後與屋主議價到1200萬成交，但在扣除銀行放款並加上稅費與仲介費後，總資金需求仍遠超他手頭現有的300萬存款。
▲舊公寓。（示意圖，非當事街道／Google Maps）
銀行鑑價左右貸款金額
購屋者在衝動下斡旋之前，必須理解央行規定的六成只是上限。銀行放款的基準是根據房屋的鑑價金額，而非買賣雙方的成交價或屋主的開價。特別是屋齡超過25年的老舊公寓，鑑價低於成交價一成以上是市場常態。銀行會綜合參考近半年同路段成交行情、建物現況與用途，不同銀行的鑑價落差甚至可達15%。
除了成數缺口外，稅費與雜支更是常被忽略的成本。買房不只是準備成交總價的差額，還包含契稅、印花稅、代書費、仲介服務費以及後續的搬家與裝潢費用。以總價1200萬的案件為例，相關稅費加總可能破百萬，若只計算房屋價差而未預留雜項預算，簽約後極可能因資金調度失靈而被沒收定金。
▲台北市老舊公寓。（示意圖／資料照）
精算資金需求避開違約
這位民眾因銀行鑑價跟賣價差距的情況下，重新盤點資金，將目標鎖定在總價900萬以下的物件。他最終在永和以860萬買下公寓，銀行鑑價820萬，成功貸得六成資金約492萬。同時加上家人籌借的款項，才補足自備款與稅費缺口，順利完成購屋計畫。他更透過空間規劃將公寓隔間出租，利用每月24000元的租金收入，全額覆蓋18500元的房貸支出。
「Cosmo房產教練」提醒，在2026年房市政策多變的環境下，民眾買房應掌握三項原則。首先是下斡旋前先請銀行進行初步鑑價，避免產生資金斷層；其次是精算包含稅費在內的「總資金需求」，不只看自備款比例；最後則是多詢問幾家銀行爭取較佳條件。不是政策鬆綁沒用，而是購屋者必須先釐清遊戲規則，才能在變動的市場中精準成家。
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