▲東京都心中古大樓，近期竟出現3年來首見跌勢。（圖／CFP）
記者張方瑀／綜合外電報導
東京都心房地產市場出現劇變，過去幾年受到海外投資客瘋搶、房價一路狂飆的東京都心中古大樓，近期竟出現3年來首見跌勢。專家指出，隨著日本重返有利率世界，加上國際地緣政治風險升溫，中古屋市場已出現供過於求的異狀，目前恐怕是賣方脫手的最後時機。
都心房價37個月首見下滑 庫存水位連月攀升
根據最新市場調查數據顯示，東京都心中古大樓的價格漲勢已明顯觸頂。今年1月的平均成交價格較前月下跌0.6%，每坪單價約來到688萬日圓。值得注意的是，包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷在內的都心6區，70平方公尺的物件價格較前月下跌0.2%，這是時隔37個月以來房價首度出現下跌。
房價走跌的主因在於房價已飆過頭，攀升至一般家庭完全無法負擔的水準。數據顯示，都心6區的中古屋庫存量從去年12月的4211戶，一路累積至今年2月的4472戶；導致賣方不得不面對現實，降價出售的比例從去年上半年的35%，目前已大幅攀升至45%左右。
「有利率的世界」回歸 伊朗戰爭成關鍵變數
除了高房價推擠買盤，日本銀行的金融正常化政策也是關鍵。隨著日本通膨率維持在2%左右，日銀開始推動升息，告別低利率環境。市場預估，未來受到伊朗戰爭引發的物價上漲壓力影響，國內利率將面臨進一步上升的壓力，這將直接推升房貸成本，導致有意購屋者轉向觀望。
此外，伊朗戰爭若導致原油價格失控，全球景氣恐面臨「停滯性通膨」風險，屆時房地產價格將承受沉重的下修壓力。對於尚未進場的買家而言，這或許是利多，但對投資者而言，獲利空間已大幅縮減。
高市政權嚴審外資 中古屋投資魅力漸失
政權更迭與地方政策也衝擊房市信心。高市政權上台後，強調嚴格執行在留資格審查及外國人土地取得規範，對海外投資客產生制衡作用。例如千代田區去年7月就要求業者導入「5年內禁止轉售」條款，嚴防多人共同名義購買後短期出租或轉售套利（炒紅單）。
在投報率方面，由於房價漲幅遠超租金成長，都心3區的租售比已降至2.8%。隨著國債利息上升，投資中古大樓的優勢消失，加上融資成本增加，讓原本瘋搶豐洲、勝鬨等「海濱地區」物件的中國及海外投資客，態度開始轉向審慎。
投資客急於獲利了結 賣壓恐波及金融市場
目前房價雖仍處於高檔，但隨著日銀可能在4月追加升息，投資者的避險情緒預計將進一步升高。商用不動產市場已傳出新加坡系基金考慮出售東京車站前大樓，這股急於脫手的趨勢極可能蔓延至住宅大樓市場。
專家提醒，房價下跌雖是準買家的福音，但對已持有的投資客及放款的金融機構、非銀行金融機構而言，則是重大的負面挑戰。在房市市況劇變的當下，這波「37個月來首見跌勢」已為日本不動產市場敲響了警鐘。
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