▲示意圖，與本文無關。（圖／記者許凱彰攝）
記者周亭瑋／綜合報導
一名男子繼承父親市值900萬的房產，因無力負擔700萬房貸選擇售屋，原以為能就此解脫，卻遭國稅局課徵175萬元的房地合一稅。對此，退休理財顧問「R姐」廖嘉紅直言，許多人以為沒賺錢就不用繳稅，卻忽略了房地合一稅是看「帳面所得」，若不懂申報技巧，稅金恐吃掉最後的救命錢。
繼承房產揹700萬房貸！他賣屋驚覺「稅金要175萬」嚇傻
廖嘉紅指出，黃先生繼承房屋後，因現金流吃緊忍痛賣房，沒想到國稅局的稅單讓他面臨二次傷害，竟要繳高達175萬的房地合一稅。
她表示，房地合一稅的陷阱在於，民眾常誤解「有賺才課」，實際上若申報方式錯誤，即便賣房後的餘額不多，仍可能面臨高額稅賦。而黃先生原先被核定的175萬稅金，主要源於不了解「非自願性出售」與「額外負擔扣除」的法律保障。
稅金從175萬變29萬！ R姐揭兩大關鍵
針對這類「撐不住」而賣房的情況，廖嘉紅強調，有兩大關鍵能合法節稅。首先是「稅率問題」，財政部已公告，若繼承房產因無力負擔房貸而被迫出售，即使持有未滿5年，稅率可從35%降至20%的非自願稅率；其次是「所得扣除」，繼承時的房貸餘額若超過房屋現值，該差額可視為「額外負擔」從所得中扣除。
▲示意圖，與本文無關。（圖／記者劉維榛攝）
公式算給你看：善用「額外負擔」稅金直接少8成
廖嘉紅以黃先生的個案進行試算，揭露稅金如何從百萬降至幾十萬的關鍵。她指出，若將房屋以900萬元售出，扣除繼承時的土地房屋現值與物價調整後的取得成本約430萬元，以及3%的法定費用約27萬元後，最關鍵的步驟在於扣除「額外負擔」。
所謂額外負擔，是以房貸餘額700萬元減去繼承時的現值400萬元，所得出的300萬元差額。
這項「額外負擔」在計算所得時，具有強大的節稅效果。經過精算，該案的課稅所得從原本的高點降至143萬元，再搭配「非自願性出售」適用的20%稅率，最終稅額僅需繳納約28.6萬元。
相較於最初因不懂法規可能被課徵的175萬元重稅，透過正確的申報方式與公式套用，稅金總額直接省下超過八成，讓賣屋求生的救命錢得以保留。
專家提醒：有貸款的房子可能是「負債」
最後，廖嘉紅也不忘提醒，「繼承前」應先評估房貸與房價的比例，因為有重型貸款的房子在法律制度下，不一定是資產，甚至可能變成負擔，所以出售前一定要先精算稅務，並確認是否符合「非自願出售」資格，避免賣屋後才後悔莫及。
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