▲有高雄人崩潰透露，2年前在北高買下預售屋，即將面臨交屋，自己卻在4月突遭公司資遣。（示意圖／記者張雅雲攝）
記者張雅雲／高雄報導
買預售屋最怕的黑天鵝，不一定是房價跌，而是交屋前突然沒工作。有高雄人崩潰透露，2年前在北高買下預售屋，原本以為等著年初對保交屋，沒想到建商一延再延，自己卻在4月突遭公司資遣，房貸審核瞬間拉警報，擔心最後走向違約，連已繳頭期款都保不住。
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高雄人A小姐2年前在北高雄入手1戶預售屋，合約原定今年6月交屋，建商透露，目前使用執照仍在申請中，預估對保時間將落在今年5~6月。不料A小姐近日因任職公司業務縮編，4月底將遭到資遣。
她崩潰透露，若要順利通過房貸審核，等於5月就必須無縫接軌找到新工作，而且最好是同產業、同職務、薪資條件也不能落差太大，但短短1個月要完成求職與報到，幾乎不可能。而她先前也諮詢過多家銀行，被告知若換工作產業或薪水差太多，銀行可能認為收入條件不佳恐難核貸。
而她雖然是首購，原本合約寫貸款8成，但目前就算為了降低負債比，自備款極限也只能拉高到3成，家人也無後援，很擔心最後只能走到違約，甚至連已繳自備款都被沒收。
宏國地政地政士楊翊晟表示，預售屋從簽約到交屋往往相隔2、3年，買方當下評估的是簽約時的收入與貸款條件，但真正決定能不能交屋，往往是在對保、核貸那一刻。楊翊晟說：「若買方在交屋前突然被資遣，即使很想交屋，銀行仍會檢視還款能力，包含近月薪轉、扣繳憑單、負債比與工作穩定性。」
▲最務實的處理方式，通常是先與建商、核貸銀行協商。（示意圖／記者張雅雲攝）
尤其很多民眾誤以為一旦遇上「非自願離職」就能因不可歸責雙方因素，而無條件解約或轉售，但實際門檻相當高，並非只要拿到資遣證明就成立。楊翊晟指出，依《預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形》規定，買方須符合非自願離職、逾6個月以上仍未就業，且簽約前已受僱同一雇主達1年以上等條件，才有機會適用預售屋讓與或轉售例外。
若是單純因收入減少、工作不穩定導致貸款過不了，則多半仍被視為「買方因素」，買方難以主張無責解約。且實務上，一旦財力結構出現問題，對保前就算想轉讓，短時間也未必找得到接手買方。
楊翊晟建議，最務實的處理方式，通常是先與建商、核貸銀行協商，包括是否可延後對保、補強股票等財力證明、增加保人、降低貸款成數，或爭取以分期方式補足貸款差額。若最後仍無法核貸，才進一步回到契約條款與違約金比例協商。
若最終無法履約，建商通常會依契約主張違約責任，實務上常見處理方式包括沒收部分已繳款項，或依約請求總價最高15%的違約金，買方仍可主張酌減。
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