日股刷新高「投機資金」湧東京房市！ 專家：一般人已住不起

▲中國人積極在東京購屋置產。（圖／VCG）

記者張方瑀／綜合報導

在日本日經平均股價不斷刷新歷史新高的同時，大量的投機資金正同步湧入日本不動產市場。特別是東京最精華的「都心5區」，房價與租賃價格漲幅驚人，甚至讓地方政府罕見祭出「限制轉售」令。房產專家分析，在薪資漲幅趕不上房價的情況下，領取平均年薪的受薪族，已逐漸與東京都心生活無緣，都心5區正成為可望而不可即的「憧憬之城」。

地價百年翻漲60倍　千代田區罕見祭「5年限售令」

不動產顧問柳澤壽志子於著作《吸引富裕階層的東京精華區不動產》中指出，資金正明顯向日本股市與房地產匯集。以銀座4丁目的地價為例，對比1900年左右與2020年的數據，地價已攀升近60倍，且近幾年漲勢愈發猛烈。

這波漲勢也引發了異常的行政干預。千代田區政府因不滿公寓大樓租金飆升，於2025年7月正式要求不動產協會，在銷售契約中加入「購屋後原則上5年內不得轉售」的特約條款。主因在於外國投資客投機購屋情況激增，導致出現大量無人居住的空屋，不僅推升價格，更引發社區安全疑慮。

中國投資客強勢入主　租金暴漲2.5倍「原住戶慘遭逼退」

專家指出，目前的購屋族群多為財力雄厚的富裕階層。近期甚至有新聞披露，有中國投資客購入租賃物業後，竟直接將租金調漲2.5倍，導致原本居住在內的受薪族因無法負擔續租成本，被迫搬離生活圈。

從投資角度來看，不動產價格指數通常比股市波動晚半年至一年顯現。2025年10月底，日經平均股價已突破5.2萬日圓歷史高點，理論上未來3到5年甚至可能挑戰8萬日圓大關。這意味著即便中途有震盪，不動產價格仍有持續上漲的空間。

地方工作機會減少　都心5區已成「憧憬之城」

除了投資因素，人口流向也是推升房價的關鍵。除了大阪、名古屋等主要城市外，日本其餘地方縣市的工作選擇日益減少，特別是女性在地方多半僅能從事長照、醫療或幼托等「基礎民生工作」。

當人口持續往東京「都心5區」（港區、千代田區、中央區、新宿區、澀谷區）集中，不動產供應卻有極限，房價必然上揚。目前要在港區落腳已極為困難，領取平均年薪的一般受薪族，未來將更難負擔都心居住成本，住在這5個行政區已正式成為一個「憧憬時代」的開始。