▲「陶朱隱園」3樓戶以低於預期的價格出售，專家統籌了3個降價與1個單價破盤原因。（圖／記者林敬旻攝）
記者陳筱惠／綜合報導
享譽國際的旋轉豪宅「陶朱隱園」3樓戶以總價7.5億元售出，拆算車位後成交單價僅242萬元，讓外界跌破眼鏡，是否會為該案的新定錨價？專家也統籌出降價4大關鍵。
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對於「陶朱隱園」成交單價跌破300萬元，是否將成為定錨價格，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛說：「可說是、也可說不是。」
黃舒衛解析，說不是的原因是因該戶位於低樓層，先天條件即較中高樓層弱勢，包括景觀視野受限、隱私性較低，以及棟距與綠視條件不足，使得單價本來就存在落差。尤其在高端住宅市場中，這類條件差異往往會被放大，形成明顯價差帶。
但，從大環境與金融市場角度觀察，開發商出售的壓力、經營權之爭、金融餘屋貸款的限縮，都讓「陶朱隱園」不得不面臨新一代的價格。尤其豪宅市場是央行實施選擇性信用管制15年以來，從未放鬆限貸成數的產品，從早期的6成一直降到目前的3成。
▲從大環境與金融市場角度觀察，開發商出售的壓力、經營權之爭、金融餘屋貸款的限縮，都讓「陶朱隱園」不得不面臨新一代的價格。（圖／記者項瀚攝）
黃舒衛表示：「過去豪宅市場可依賴較高成數貸款與多元法人結構進場，部分甚至透過境外資金操作槓桿，但近年政策收緊後，《平均地權條例》2023年修正限制私法人進場，等於過去透過投資公司、家族辦公室、境外公司名義置產的門也被關上。加上囤房稅與持有稅負提升，使持有成本顯著增加。」
即便對於頂級富豪來說「要不要貸款」並非主要問題，以此次3樓戶交易來說，也同樣是全現金入手，並無貸款，但資金重壓房地產，後續轉貸在銀行端對於高總價不動產的風險控管也是同步趨嚴。
再來「陶朱隱園」屋齡7年，餘屋部分也同樣仰賴貸款，黃舒衛表示：「餘屋貸款並不會像一般房貸一樣，核准就過了，央行針對餘屋貸款的管制，從2020年第一次以5成為上限，逐漸調降到2024年第七波的3成，建商要護價就要拿出真金白銀或增提擔保品，付出的成本極高，最後只能反手操作、獲利了結，所以降價幅度遠超過已售戶轉賣。」
最後，雖然此次出售的地主戶為亞太工商聯，但實際上該公司為威京集團旗下相關企業，經營權之爭後，市場派寶佳機構有望掌握主導權，估計也是「陶朱隱園」未來可能會下修價格的主因。
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▲陶朱隱園出現破盤價的真相。（AI協作圖／記者陳筱惠製作，經編輯審核）
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