▲新青安1.0即將在7月底落幕，作為房市興奮劑已經退燒，從動輒每月7、8000戶的申貸，已經腰斬到4000戶以下。（圖／記者陳筱惠攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
新青安1.0即將在7月底落幕，作為房市興奮劑已經退燒，申貸已經腰斬到4000戶以下，目前2.0相對限縮申貸身分及寬限期之外，政府提供的1.5碼利息補貼預計至2026年7月底，且1.0申辦3年寬限期的申貸戶也將面臨第一波到期，都讓新青安崩盤說風聲鶴唳。
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舉例來說，借1000萬、貸款年期30年、用一段式利率1.775%，則寬限期的月付金約14792元，但8月之後，利息回到2.275%，再加上本利攤還款期只剩27年，則月付金將暴增到41357元，誰光著屁股游泳，已經成為市場最熱門的焦點。
房市最怕的，從來不是利率，而是想像力。
▲新青安作為房市興奮劑已經退燒，但台灣房市真的已經走到「裸體狂奔」的階段了嗎？（圖／資料照）
一看到「新青安寬限期到期」，立刻想到月付金暴增！立刻想到違約！立刻想到法拍！立刻想到建商倒閉！立刻想到銀行呆帳！最後直接腦補成金融、地產雙漩渦的「台版次貸風暴」。市場現在的情緒鏈，大概就是魯迅那句經典：「一見短袖子，立刻想到白臂膊，立刻想到全裸體，立刻想到生殖器，立刻想到性交，立刻想到雜交，立刻想到私生子。」的房市版翻譯。
問題是，台灣房市真的已經走到「裸體狂奔」的階段了嗎？
我們首先拆解第一道急售潮的風暴，首先月付金暴增是真議題還是假議題。由於每月申貸量約5000戶，且是逐月申請，再加上寬限期也非全面切齊3年，未用寬限期或使用5年寬限期的也不在少數，市場不是懸崖，而比較像下坡。市場現在把「個體壓力」想像成「系統崩潰」，中間其實還隔著好幾道防火牆。
其次，新青安當初成為當紅炸子雞，主要因為寬限期、貸款年期、利息補貼、優惠額度等優勢，但2.0之後，利息補貼的灰姑娘過了午夜12點，而且政策貸款又沒有綁約機制，最大的優惠甜頭拿掉之後，真的無力支付暴增的月付金的借款人尋求其他轉貸機會、重置融資架構，換個跑道即可解套。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為即便不會發生懸崖式斷頭潮，但房市不是沒有風險，而是風險正在變形。（圖／黃舒衛提供）
第三，新青安僅限於8家公股行庫，也因為2024年遇上《銀行法》72-2條的紅線，其實扛政策KPI意義大於業務執行能量，而不是銀行失控追逐高風險資產，所以即便事後諸葛認為後續房價飆高或市場排隊搶屋搶貸，但實際受新青安1.0落日大限衝擊的個案有限。
第四，既然承作的銀行限於公股行庫，而且是配合政策執行，所以當初甄審、授信都會較為保守，風控也會更為嚴格，逾期、違約的比例不見得比一般房貸戶高。
最後，無論是富爸爸、富媽媽出手救援的家庭資產池效應，或是股市榮景的獲利了結轉進護盤，雖然無法作為授信評分，也無法作為擔保，卻是台灣社會普遍的文化現象與資產韌性的鋪墊，恐怕也不能視而不見。
即便不會發生懸崖式斷頭潮，但房市不是沒有風險，而是風險正在變形。中東戰事引爆的能源、通膨壓力已經加溫升息壓力，打炒房的溫水煮青蛙陷阱還未解除。
房市逐漸失去流動性與想像力，降價求售以求解壓的現象已經從建商、投資客兩頭釋放，在這個緩著陸的「慢調整、長修正、弱成交」劇本下，政策主導的意味深重，轉向、調整的方向也難意料，建議有意售屋的屋主還是要慎估耐力、把握先機。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
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