▲近年影響房價的力量卻越來越多元，從產業布局、資金流向，到人口結構與政策導向，都正在重塑市場樣貌。（圖／記者姜國輝攝）
文／住商不動產企研室執行總監徐佳馨
近期台股火熱，在這股「股熱房冷」的表象下，台灣房市其實正悄悄走向一條與過去截然不同的道路。自2016年房地合一稅上路、市場進入修正後，台灣不動產便開始一場漫長的轉骨工程。
過去房市漲跌多半來自景氣循環，但近年影響房價的力量卻越來越多元，從產業布局、資金流向，到人口結構與政策導向，都正在重塑市場樣貌。
這樣的變化，也直接反映在民眾的行為上。首先，是通膨帶來的焦慮。過去幾年，許多人最大的感受不是薪水變少，而是錢變薄。當物價持續上漲，如何讓資產不被通膨侵蝕，成為許多人共同面對的課題。
對多數台灣人來說，房地產之所以始終具有吸引力，並非因為它一定暴漲，而是因為它同時兼具居住需求與資產價值。當貨幣購買力下降時，實體資產往往更容易獲得市場青睞，這也是近年房市維持一定支撐的重要原因。
其次，是投資思維的改變。近兩年AI浪潮帶動台股表現亮眼，不少人開始思考：「既然股票報酬率更高，為什麼還要買房？」事實上，這從來不是非此即彼的選擇。
股票追求的是成長與效率，房地產則更接近穩定與槓桿。前者需要承受較高波動，後者透過長期持有累積資產。真正成熟的資產配置，不是押寶，而是理解不同工具在財富管理中的角色。
也因為如此，近期股市創造的財富效果，正逐步透過資金外溢效應回流房地產市場。特別是具備產業題材與人口紅利支撐的區域，更容易受到資金青睞。
▲近期股市創造的財富效果，正逐步透過資金外溢效應回流房地產市場。（圖／記者姜國輝攝）
第三，是購屋需求本身的改變。過去不少人期待透過都更翻身，但在現實中，都更速度遠不如想像。當等待的時間成本越來越高，加上新世代對居住品質的要求提升，許多人開始把目光轉向預售屋，區域也放眼新興重劃區與低基期區域，甚至於房價凹陷區。
預售屋之所以受到歡迎，不只是因為新，而是透過工程期付款機制降低資金壓力，讓購屋人能以時間換取空間。近年購屋人越來越重視社區管理、公設維護與生活機能。尤其在高齡化與少子化趨勢下，未來住宅價值在於能否滿足不同人生階段的需求。
最後，若將視野放到國際市場，台灣房地產正站在新的起點。在科技產業持續成長、企業獲利增加與高資產族群擴張的背景下，仍具備一定支撐力。對不少高資產族群而言，房地產也不再只是單一市場的投資工具，而是全球資產配置的一環。
回頭來看，台灣房市在經歷這十年的調整，已進入新的階段。
這不再是全面普漲的年代，不再只是依賴資金推升的市場，是一個更加重視產業發展、人口流向、生活品質與資產配置能力的時代。
未來真正值錢的，未必只是擁有房子，而是擁有選擇好房子的能力。因為在這場房市轉骨的過程中，決定勝負的從來不是運氣，而是看懂趨勢的能力。
►徐佳馨小檔案
學歷：國立台灣大學EMBA財務金融組碩士
經歷：住商不動產公關、企劃室經理
現職：住商機構企研室執行總監/住商機構發言人
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