記者葉國吏／綜合報導
新青安2.0最快6月底公告，市場多認為房價將起飛。不過臉書粉專「Cosmo房產教練」持相反看法，直言有一種人接下來會更辛苦。
「Cosmo房產教練」發文指出，新青安2.0並非救命繩而是資金體質考試。目前央行並未全面轉向，銀行也未大開房貸水龍頭，3月第二戶貸款成數從五成放寬到六成僅是替換屋族開小路。新青安1.0申請期限到2026年7月31日，2.0最快8月銜接，但不動產貸款比重已自37.6%高點降到36.0%，住宅貸款年增率從11.3%放緩到4.5%，且2026年1月全台新建案待售存量達189,783戶，逼近19萬戶。
資金動能收斂庫存升高
數據代表資金動能收斂且庫存壓力升高，雖然買方選擇變多，但銀行審核依舊嚴格。名義上能貸8成不代表銀行鑑價會給足8成，聽到政策有補貼也不代表交屋時資金銜接一定順暢。
「Cosmo房產教練」以總價1200萬元的房貸案例來看，若銀行鑑價僅1080萬元，核貸成數8成下的實際可貸金額為864萬元。買方原本以為可貸960萬元，結果實際落差導致自備款缺口突然多出96萬元。
審慎試算自備款與周轉
「Cosmo房產教練」表示這就是資金壓力測試，買方必須詢問若銀行認價較低時自己是否能補出缺口。簽約前覺得買得起，簽約後才發現核貸不足使自備款缺口放大，這種痛楚並非利率補貼所能解決。
許多買方試算表只算每月繳多少，卻沒算進銀行鑑價少一成時自備款從哪裡補，也未精算交屋、裝修、家具與稅費同時湧入時現金周轉能否支撐。若這些問題沒有答案，再好的政策都只是心理安慰。
狠篩物件保留現金緩衝
「Cosmo房產教練」提醒，買房不能聽到首購利多就衝，政策無法替買方承擔物件選錯或現金留太少的後果。尤其現在房市並非全面上漲而是強弱分裂，同縣市有些區域有支撐，有些僅是被過去資金潮推高。
「Cosmo房產教練」表示現在必須更狠地篩選物件，首先是現金至少多準備一成緩衝，不要把帳算得太死；第二是避開只被新青安推高但租金撐不起房價的蛋白區；第三則是優先找總價合理且租客穩定的中古屋。
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