▲科技產業聚集區域，房市正走出與全台不同的路線，「房價凹陷區」與「潛力重劃區」逐漸成為市場焦點。（圖／ETtoday資料照）
文／《住宅週報》社長陸敬民
過去兩年，房市最常出現的關鍵字叫做「觀望」。不過若把視野拉高，市場並非停滯，而是在等待新的築底訊號。尤其科技產業聚集區域，房市正走出與全台不同的路線。
根據國科會統計，竹科、中科與南科就業人口已突破34萬人，三大園區年營業額超過5兆元。這些數字背後代表的是持續增加的高薪人口、家庭組成與住宅需求。房價會隨景氣循環波動，但人口移入與產業擴張，往往才是決定區域長期價值的關鍵。
近年隨著竹北高鐵特區、新竹關埔計畫、台中七期、水湳經貿園區、台南東區及左營高鐵特區房價持續墊高，科技家庭開始思考新的購屋選擇。在通勤、生活機能、居住品質與教育條件兼顧下，「房價凹陷區」與「潛力重劃區」逐漸成為市場焦點。
這類區域並非落後地段，而是位於科技聚落周邊，具備交通建設、生活機能與人口支撐，但房價尚未完全反映產業發展紅利。
以竹科來看，當竹北與關埔預售案站穩7、8字頭，甚至挑戰9字頭後，仍維持4字頭的衛星區域，開始承接外溢需求。對年輕工程師而言，在通勤時間差距不大的情況下，總價更具吸引力。近年成交量與推案量維持高檔，也反映市場接受度提升。
▲高大特區與橋頭新市鎮仍保有價格優勢，因此吸引大量首購與首換族群進場。（圖／記者張雅雲攝）
中科板塊則呈現需求外移趨勢。當七期、水湳與十四期房價屢創新高後，沙鹿與大雅逐漸成為科技人口的重要居住選擇。大雅距離中科最近，生活機能成熟；沙鹿則擁有捷運藍線題材與海線發展潛力，相較西屯核心區動輒7字頭房價，仍保有明顯價差。
南科效應更為明顯。隨著台積電3奈米量產及先進封裝擴產，南科已成全台產值最高科學園區之一。過去率先受惠的是台南東區、北區等市中心區域，但當房價逐漸反映產業利多後，買盤開始轉向新市新和與善化LM特區。這些區域擁有完整街廓規劃、職住人口集中與相對較低的房價基期。
此外，嘉義太保高鐵特區也因先進封裝產業鏈延伸與高鐵優勢逐漸受到關注，成為少數由傳統生活圈轉型為科技生活圈的新興區域。
至於北高雄，則是近年最具代表性的科技房市案例。隨著台積電2奈米廠進駐楠梓產業園區，北高雄正式進入半導體聚落時代。高大特區擁有成熟商圈、學區與綠地環境，橋頭新市鎮則具備捷運紅線與大規模開發優勢。相較左營高鐵特區與鼓山市區，高大特區與橋頭新市鎮仍保有價格優勢，因此吸引大量首購與首換族群進場。
回頭來看，長線置產機會往往不在當下最熱門的區域，而是在產業持續進駐、人口穩定增加，但房價尚未完全反映利多的地方。過去買房考驗的是勇氣，如今進入園區掛帥時代，考驗的則是對產業與區域發展的判斷力。對首購族與長期置產者而言，房價凹陷區或許正是下一波值得關注的方向。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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