▲當房市由過熱逐步轉向修正階段，信用管制的討論不應僅停留在「房價漲跌」。（圖／資料照）
文／《大台中不動產建築開發商業同業公會》榮譽理事長王至亮
近年中央銀行為抑制不動產市場過熱與投機行為，持續推動多輪選擇性信用管制措施，在降低金融槓桿與穩定市場預期方面，已發揮階段性效果。然而，當市場由過熱逐步轉向修正階段，信用管制的討論不應僅停留在「房價漲跌」。
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依據國際清算銀行（BIS）與國際貨幣基金（IMF）對總體審慎政策的定義，其核心目標在於降低系統性金融風險，而非直接管理資產價格。
回到台灣制度設計，中央銀行依據相關法規所採行的選擇性信用管制，本質同樣著重於健全金融體系與控管信用風險。近年調整結果顯示，不動產授信集中度已有所下降，銀行體系對房市波動的承受能力逐步提升。這意味著政策在抑制過度槓桿與市場過熱方面已達階段性成果。
▲信用管制已在抑制市場過熱與降低槓桿方面完成階段性任務。（圖／資料照）
一致性管制的副作用：信用緊縮風險浮現
若信用管制長期維持全面一致的限制架構，在市場降溫階段，可能引發局部信用緊縮，使部分正常營運的企業同樣面臨融資壓力。營建產業具高度產業鏈連動性，涵蓋建材、營造、機電、設計與金融等多個環節。一旦資金環境過度緊縮，不僅可能延宕開發進程，也會使供給端出現結構性收縮。
政策協調問題：都市更新與淨零轉型的資金矛盾
當前政府積極推動都市更新、危老重建與淨零轉型，均屬長期公共政策方向。然而在金融監理實務上，相關案件多仍適用相對一致的信用管制框架。同時，在淨零轉型趨勢下，營建產業需投入綠建材與低碳工法，前期資本支出增加。若金融政策未同步調整支持機制，可能在政策鼓勵與資金限制之間產生落差。
房價不應成為信用管制的唯一評估指標
社會討論中，常以房價是否下跌作為信用管制成效的主要判準，但從國際總體審慎政策經驗來看，房價僅是觀察變數之一，而非政策目標本身。在台灣高自有住宅率結構下，住宅同時具備居住與資產功能，也是金融體系的重要擔保基礎。若市場形成「房價下跌才代表政策成功」的單一期待，國際經驗顯示，資產價格急遽修正往往伴隨信用收縮與經濟修復期延長。
▲大台中不動產公會榮譽理事長王至亮認為應進一步推動信用管制由「限制工具」轉型為「結構調整工具」。 （圖／記者陳筱惠攝）
信用管制2.0：走向精準與動態監理
面對市場新階段，信用管制可朝「精準監理」方向調整，建立更具彈性的制度設計：首先，導入逆景氣循環的動態調整機制，使政策可依金融風險變化彈性調節。
其次，針對都市更新、危老重建與綠建築等具公共利益案件，建立差異化融資支持。
最後，進一步區分自住與投資行為，使監理資源更精準配置於高風險族群。信用管制的核心並非長期限制市場，而是在不同景氣階段維持金融穩定。
回顧近年政策發展，信用管制已在抑制市場過熱與降低槓桿方面完成階段性任務。當信用政策同時兼顧穩定性與資源配置效率時，不僅能降低系統性風險，也能支撐都市更新、淨零轉型與合理居住需求，進一步推動信用管制由「限制工具」轉型為「結構調整工具」。
這正是信用管制2.0的核心意義。
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►王至亮小檔案
學歷：逢甲大學商學博士、美國加州柏克萊大學高階經理人進修班、美國奧克拉荷馬市大學人文科學碩士、美國奧克拉荷馬大學環境工程研究所
經歷：台中建築經營協會理事長、臺中市政府都市設計審議港埠專案小組委員會委員、臺中市工商發展投資策進會委員、臺中市政府都市設計審議委員會委員、大台中不動產建築開發商業同業公會理事長
現職：和唐建設總經理、磊金建設總經理、寶勝開發公司總經理、台灣上市櫃公司協會中台灣社團聯合會二期會長
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