▲預售屋採分期付款，從簽約到交屋通常有約5年工程期，可分散首購族前期資金壓力。（圖／記者湯興漢攝）
文／帥過頭
近年市場受到信用管制影響，不少人開始擔心房價修正，也有人擔心買房後繳不起房貸，甚至被法拍。我認為，真正有能力進入市場的人，前提就是已經評估過自己的財務能力，自備款、收入及貸款負擔都在可承受範圍內，並不是憑衝動購屋。
這幾10年來，市場上一直存在2種聲音。一派認為房價終究會崩盤，因此主張等待；另一派則認為，只要人口、產業、交通及資金持續投入，房地產長期仍是資產配置的重要工具。
我個人的投資邏輯很簡單，房地產討論的是制度、資金與時間，不是情緒，也不是道德。市場最後比的是誰的策略正確，而不是誰喊得最大聲。
許多人比較預售屋與中古屋，只看成交單價，卻忽略了2者最大的差異其實是付款方式。中古屋成交後，很快就要辦理貸款、交屋，自備款一次到位，現金需求集中。以銀行貸款七成估算，購買一間1800萬元的中古屋，自備款就要超過500萬元，對大部分首購族而言，資金壓力相當大。
預售屋則完全不同。從簽約到交屋通常有約5年的興建期，購屋人只需先支付定金、簽約金，再依工程進度分期付款。換句話說，同樣是1800萬元的房子，預售屋把一次性的資金需求，分散到5年的時間完成。因此，我一直認為，預售屋真正販售的不是一間還沒蓋好的房子，而是一套適合首購族的資金安排制度。對收入穩定但資金有限的小資族而言，時間就是最大的財務工具。
▲帥過頭表示，相較中古屋須短期內完成貸款與交屋，預售屋依工程進度付款，讓購屋人有更多時間準備自備款與交屋資金 。（圖／記者項瀚攝）
市場常說「時間換空間」，很多人把它理解成買比較遠、比較便宜的房子，但我認為，真正的時間換空間，是利用工程期間完成資產布局。假設今天以1800萬元購入一戶預售屋，簽約後即鎖定購屋成本，接下來5年的工程期間，不論區域建設持續推動、重大交通建設完工或產業進駐，只要長期基本面沒有改變，購屋人都能以原先簽約價格等待交屋。
近年政府持續推出首購貸款優惠政策，其核心目的並非鼓勵投機，而是協助符合資格的首購家庭降低前期購屋門檻。對購屋人而言，貸款額度提高、利息補貼延長，都代表前期現金流壓力降低，也讓更多原本只能購買中古屋的首購族，有機會考慮新成屋或預售屋產品。
當購屋成本可以透過制度分散，真正需要思考的就不是「現在是不是最低點」，而是「這個區域5年後是否仍具有需求」、「10年後是否仍有產業與人口支撐」。房地產從來不是短線交易，而是長期資產配置。
我觀察市場多年，許多首購族最大的問題，不是收入不足，而是永遠希望等到最便宜的價格才願意進場。然而，房地產最大的特色，就是可以利用貸款與工程期間，提前完成資產配置，而不是等到現金全部準備好才開始購屋。如果收入穩定、自備款充足，並選擇具有產業、交通、人口成長等基本面的區域，預售屋提供的工程期，就是一般家庭最容易運用的財務槓桿。
房地產沒有保證獲利，也沒有永遠上漲的市場。小資族第一次買房，不應只比較房價高低，更應比較制度帶來的現金流差異。能夠利用時間降低前期負擔，再透過收入成長完成交屋，往往比一味等待市場修正，更符合一般家庭的財務規劃。
►帥過頭小檔案
學歷：淡水資工系
經歷：40年裝潢、仲介、代銷、投資
現職：房地產教學
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