▲前年央行第七波打炒房效果顯著，房市交易量低迷，房價也出現有感下跌。（示意圖／記者林敬旻攝）
記者項瀚／台北報導
自2024年央行實施第七波選擇性信用管制以來，房市買氣急凍，尤其是預售屋市場。信義房屋統計，2025年全台預售交易量僅4.2萬件、年減幅高達68%，也是預售即時揭露以來的新低量。到了2026年持續低迷，永慶統計今年目前預售交易量持續下探，年減28%。
預售買氣如此低迷，主要就是來自第七波管制「非常猛烈」，同時也讓建商推案腳步大幅放緩，《591房屋交易網》最新統計，2026年Q2新進場建案量年減幅直逼4成。
最重要的是，房價已出現顯著下跌。內政部2025年第4季全國住宅價格指數為145.52，較2024年同期下跌3.62%。另外，清華安富房價指數顯示，最新房價指數為200.78，已快跌破200。從實務面來看，《591房屋交易網》統計更指出，2026年新案開價年減幅高達26%，顯示市場價格進入修正。若進一步觀察六都年變動，2025年第4季也全數轉為負成長，其中台中年跌6.65%、高雄4.91%、台南4.23%，中南部修正幅度最為明顯。
▲央行第七波打炒房效果猛烈，多項數據顯示房市價量走跌。（AI協作圖／記者項瀚製作，經編輯審核）
《住展》雜誌發言人陳炳辰表示，央行選擇性信用管制在換屋族方面引起市場討論，在於一些過去購入預售屋的換屋族群，由於實際的居住考量，預計採先交屋、換售屋的模式，但忽然之間第二戶就遭到限貸，一時間要多拿出1~2成自備款，以總價3000萬元的房子計算，就是300~600萬元，壓力山大。
依央行規定，2024年9月第七波信用管制將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成降至5成，2026年3月20日起雖已回升至6成，但部分數年前簽約的預售屋換屋族，原先若按7至8成貸款規劃，交屋時仍可能臨時增加1至2成自備款；以總價3,000萬元計算，即多出300萬至600萬元。央行目前雖提供實質換屋自住者18個月內出售舊屋的協處措施，符合條件者可不受貸款成數上限限制，但若未能符合切結期限或銀行授信條件，仍可能出現交屋資金缺口，甚至面臨延後或無法交屋風險。
至於前年9月央行第七波至今的效果，陳炳辰坦言：「非常顯著！房市整個被打趴了！」他表示，不少個案透過送裝潢，或是其他價格調整形式維持帳面房價，但其實都已「變相降價」，另外部分蛋白區、部分中南部地區案子銷售死一片，甚至有個案傳出call已購客回來退費，調降價格，但還是去化困難。
房市急凍的衝擊，也正從建商銷售端擴散至整體產業鏈。房仲全聯會統計，2025年全台建物買賣移轉量僅26.1萬棟、年減25.5%，房仲平均每家門市全年成交僅28.4棟、每位經紀人員僅3.4棟，「店效、人效」雙創20年新低。另有調查顯示，23.8%的房仲業者業績衰退超過6成，37.2%從業人員考慮轉業。隨著建案銷售不佳、交易量長期萎縮，衝擊也延伸至代銷、廣告行銷及營造等相關產業，若景氣持續低迷，恐進一步引發關店、縮編、裁員，甚至形成房地產相關產業的失業壓力。
前淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，實價登錄數字往往難以反映真實市況，尤其是預售個案，自前年9月央行第七波房市管制以來，實際上平均房價應已下修10~15%，「建商只是不敢哇哇叫，不敢把部分區域崩盤的真實市況講出來。」
莊孟翰認為，由於過去房價已上漲一大段，新建案待售量巨大，市場賣壓沈重，難以消化，房市已從過去長期以來的漲多跌少，徹底進入到空頭格局，預估房市至少再慘3年，考量到這2年來房價已顯著修正，建議央行可以「適度鬆綁」，尤其是第二戶貸款成數，「以現在房市架構來看，即便第二戶限貸放寬到7成、8成，房市依舊不會起色、房價更不可能往上漲，央行第七波管制的政策目的已顯著奏效，現在該思考的是如何讓市場更健康。」
此外，第二戶信用管制也可能間接影響都更推動。部分屋主原屋已進入都更、暫時無法居住，為安置家人另購住宅，卻仍因名下保有原屋而被認定為第二戶，面臨較低貸款成數與更高自備款。現行認定較著重持有戶數，未充分區分實際居住需求，恐增加屋主參與都更的資金壓力，也讓原本複雜的整合程序更加窒礙難行。
整體而言，第七波信用管制已讓過熱房市降溫，交易量、推案量與房價均出現修正，抑制投機的階段性目標已逐步達成。但若自住、先買後賣的換屋族仍受過低貸款成數限制，預售屋交屋時的大額資金缺口，恐使政策轉而衝擊正常換屋，形成房市二次壓力。專家因此建議「精準鬆綁」：對確有自住換屋需求、具還款能力且承諾期限內出售原屋者，第2戶貸款可放寬至7至8成；投資客、多屋族及法人則維持嚴格管制，兼顧抑制炒作與健全交易。
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