▲面對少子化與高齡化的浪潮，人口負成長不等於房價下跌，但會出現「兩極化」的狀況。（圖／ETtoday資料照）
文／樂居創辦人李奕農
台灣在2020年後迎來人口負成長的時代。面對少子化與高齡化的浪潮，許多人會擔憂，房價是否將面臨全面崩盤的狀況？
先說結論，人口負成長不等於房價下跌，但是會出現「兩極化」的狀況。沒有電梯的房子、交通不便的偏遠區，在未來會是重大雷區，買房應盡量避開，手上有類似資產則應盡速轉換。
同樣面臨人口減少，日本早在2007年就出現了「生不如死」的狀況。但經過了近20年的觀察，日本房價反而是緩步推升。但有一個趨勢很值得注意，核心區域與偏遠區域拉開差距，核心區的房價在2020年後加速飆升；而偏遠地區則成長停滯，兩者的差距日益擴大。
為什麼會有這樣的現象？當人口不斷減少時，偏遠地區要維持基本的「公共服務」將變得越來越困難。人口減少的區域，學校、公共運輸、醫療資源將難以維持，這樣又引發人口的加速逃離，產生惡性的循環。對於能夠提供完整生活機能的都會區，反而產生較高的需求，房價持續維持不墜
從日本的現象看台灣，人口與資源將高度集中於擁有完善公共服務的都會區。不要以為少子化會讓學區變得不重要，事實上，都會的明星學區依舊搶手，靠近捷運站的房子，因為能最大化提供公共服務，在這一波的房市不景氣下，房價依然穩如泰山；相反的，如果是一個連餐飲外送服務都沒有人願意接單的區域，房價怎麼可能會好？
因此，未來的購屋首要原則，就是挑選能提供穩定公共服務的都會區，避開機能逐漸凋零的偏遠地段。而高齡化社會對房市最直接的考驗，在於「對電梯的強烈依賴」。原本住在公寓的民眾，勢必得換到有電梯的房子。
▲有電梯或者新房子，尤其在雙北，必定持續創高價，但沒有電梯的房子，將逐漸成為供過於求的產品。（圖／樂居提供）
我抓出六都，屋齡在40年以上的房屋數量占比。因為屋齡40年以上的房子，大多是沒有電梯的透天或者公寓，台北市佔比已經超過5成，其他區域也都在3成上下。這些高比例的房子，未來都有強烈的換屋需求，有電梯或者新房子，尤其在雙北，必定持續創高價，但沒有電梯的房子，將逐漸成為供過於求的產品。
房價的長期趨勢也相當明顯，統計全台的住宅大樓與公寓類型的價差，可以發現，這10年來價差持續的擴大，甚至在今年，公寓類的產品出現價格下修的趨勢。未來在高齡買盤眼中，缺乏電梯的物件賣壓只會越來越沉重，形成價格漲不上去、要跌卻很容易的現象。
如果扣除掉這些大家不願意住的偏遠、缺乏電梯的老房子，市場上真正安全、宜居的房屋數量遠比大家想像的少得多。這也是少子化、老年化後的台灣，房價不會如想像般崩盤的原因。購屋者買房前一定要考量未來的「接手性」，才是較佳的對應策略。
►李奕農小檔案
學歷：政大地政系/台北大學不動產城鄉所
經歷：信義房屋/遠雄房地產
現職：樂居創辦人
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