▲新青安3.0上路，有人期待它再度激活房市，也有人覺得那是看得到吃不到的餅。（示意圖／ETtoday示意圖）
文／《台灣房屋趨勢中心》執行長張旭嵐
新青安3.0上路，有人期待它再度激活房市，也有人覺得那是看得到吃不到的餅，然則因為政策排富又排老，婚育家庭又加碼額度，因此不管你看不看好，中產首購家庭，絕對是政策下的最大贏家。政策的條件限制，也啟動了「青安宅現象」，啟動房市五大趨勢。
趨勢一：總價1200～1800萬元的物件夯
雖然多數中南部縣市的總價上限是2000萬元，不過最划算的貸款方式，就是拿足1500萬額度，以貸款八成來計算，自備款就得抓至少300萬，總價買超過還得申請銀行其他貸款方案來補足，因此總價1800萬的物件，就顯得剛剛好。
因此未來1200～1800萬元，將成為首購、新婚與小家庭最重要的主流總價帶。建商推案時，也會更在意產品是否能符合青安條件，包括總價、坪數、房型與區域門檻。
趨勢二，2+1家庭宅需求可望增加
過去幾年市場主流明顯小宅化，都會區不乏2房，或1.5房的產品，低總價產品成為首購族首選。但青安3.0對新婚與育兒家庭提供更高貸款額度，可能會讓部分買方從原本只能看兩房，轉向小三房或較適合家庭生活的產品。
尤其育兒家庭最高可貸1500萬元，等於政策鼓勵的不只是「買一間房」，而是更接近「成家、育兒、穩定居住」的住宅需求。未來如果總價能控制在政策門檻內，「小坪數家庭宅」最吃香，例如兩房加一、具多功能空間設計、近學區、公園、托嬰與生活機能的家庭宅，需求可望升溫。
▲過去幾年市場主流明顯小宅化，都會區不乏2房，或1.5房的產品。（示意圖／記者張雅雲攝）
趨勢三，即買即貸，中古屋具優勢
新屋雖然有屋齡優勢，但單價高、總價不低，一不小心就過了青安總價門檻，且新版青安條件適用至2029年7月底止，而一般預售屋交屋常常要等超過三年甚至更久，期間若政策、利率、貸款條件或個人收入狀況改變，都可能增加不確定性。
相較之下，中古屋最大的優勢，是可以立即申貸、立即適用當下政策，未來生活機能成熟、總價可控、貸款條件可接受的中古屋，可能重新成為首購族的重要選項。
趨勢四，結婚比同居更吃香
現代人婚姻觀念新，認為結婚只是一張紙，寧可同居不結婚，也導致結婚率降低，不過若有置產規劃，甚至有懷孕打算，現在可以透過登記結婚爭取高房貸額度，就顯得更有誘因。對已經有穩定伴侶、原本就在考慮買房的族群來說，結婚登記後的貸款額度更高，財務條件更有利，買房時「結婚」就比「同居」更吃香，也可能會改變結婚成家決策。
趨勢五，「房商」成買房必修課。
後青安時代，買房不只是看房價，也要懂房貸，更要有「房商」：也就是房地產知識商數與財務判斷力。過去很多人買房，重點放在地段、屋況、總價與自備款；不過青安3.0的條件更細，除了要研究如何「貸得到」，首購更得評估如何「還得起」，因此，未來首購族最需要補強的，不只是看屋能力，而是精算能力。包括可負擔總價、寬限期、利率補貼、收入限制、總價門檻、年齡條件，寬限期後月付、育兒支出、保險、管理費、裝修費與緊急預備金，都要一起納入評估。
購屋不只是解決居住需求，更是家庭資產的長遠規劃，青安貸款只是助力，購屋的動力引擎還是得靠自己在知識和財力上的累積，才能有足夠續航力
►張旭嵐小檔案
現職：台灣房屋趨勢中心執行長
經歷：1111人力銀行發言人、東森度假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播(倫敦)、生物科技公司行銷經理(上海)、東森電視台記者
學歷：英國羅浮堡大學行銷管理碩士、世新大學廣電系學士、台灣大學EiMBA碩士
▲台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐。（圖／台灣房屋提供）
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