▲不少父母抱著「房子蓋好後留給孩子」的想法，提早替下一代佈局。但地政士提醒也需注意，人可能比房子先離開。（圖／記者陳筱惠攝）
記者陳筱惠／台中報導
過去幾年預售屋市場熱絡，不少父母抱著「房子蓋好後留給孩子」的想法，提早替下一代佈局。但地政士提醒，預售屋繼承和一般已取得所有權的房屋不同，真正棘手的往往不是房價漲跌，而是「人可能比房子先離開」。
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金華地政士聯合事務所楊允瓏分享一個故事，那是一通電話，打進了還掛著白布的家。「請問您是林女士的繼承人嗎？關於預售屋後續工程款的問題……」原本應該沉浸在失去母親悲傷中的3名子女，卻被迫坐下來算一筆龐大的數字。
原來是過世的媽媽生前買下的預售屋，總價2150萬元，包含車位270萬元，過世前已經繳了480萬元工程款，後續還有1670萬元待繳。
房子還沒蓋好，媽媽卻先離開了。以案例中的林女士為例，她簽下總價2150萬元的預售屋合約，預計2年後交屋，簽約第5個月卻突然離世。當時已支付480萬元，尚有1670萬元工程款未繳。在遺產申報時，究竟該把2150萬元全部列入，還是按照房屋公告現值計算？
▲預售屋繼承最容易出現的盲點，就是家屬以為只要向國稅局調出財產清單、照表申報即可。（圖／記者陳筱惠攝）
楊允瓏表示：「實務上不能簡單把預售屋當成已取得所有權的不動產處理。由於交屋前房屋產權通常仍在建商名下，買方所持有的是基於預售屋契約所產生的權利，因此繼承時必須釐清的是，死者當時所持有的契約權利與已支付款項，而不是直接把尚未取得產權的整間房屋視為既有不動產。」
也因此，預售屋繼承最容易出現的盲點，就是家屬以為只要向國稅局調出財產清單、照表申報即可。然而，部分尚未取得所有權的預售屋契約權利，並不一定會像名下房屋、存款等資產一樣直接呈現在財產清單中。若家屬未進一步確認死者生前簽訂的預售屋契約、付款紀錄及相關權利，便可能衍生漏報、補稅甚至處罰等問題。
而真正讓繼承人陷入兩難的，往往還在後面。第一條路，走拋棄繼承。如果3名子女選擇放棄這份繼承，原則上也就不必承擔這份遺產所涉及的後續債務與契約義務，但媽媽生前已經支付的480萬元，以及原本期待交屋後留給孩子的房子，也得一併放下。
第二條路，是繼承預售屋契約。問題則變成，誰來繳剩下的1670萬元？一場原本應該是「繼承母親心意」的過程，可能變成一場家庭財務協商。這過程也可能讓兄弟姊妹在最脆弱的時候，開始面對金錢與責任的拉扯。
楊允瓏建議：「父母若持有預售屋，應把預售屋契約、付款進度、剩餘工程款、貸款規劃及相關保險等資料整理清楚，並讓家人知道資產與負債的全貌。同時，也應提前釐清自己的財產分配意願，必要時尋求律師、地政士及稅務專業人士協助。」
實際詢問建商，中大型建商面對買方在交屋前身故，後續並非只能由繼承人硬著頭皮繳清工程款的情況下。業者表示：「實務上也可能依契約及相關程序辦理解約、退款，將死者生前已支付的款項，扣除契約約定應負擔的費用後返還。」
不過，實際能退回多少、是否涉及違約金或其他費用，仍須視個案契約內容協商處理，大多數台灣建商還是會依循「死者為大」的方向，以相對圓滿方式處理。
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