王至亮／大繼承時代來臨　「二代遺棄」現象引關注

▲高齡化、少子化與住宅老化三股力量交會，大量房產將從父母世代移轉至下一代。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《大台中不動產建築開發商業同業公會》榮譽理事長王至亮

台灣房地產正在進入一個過去少見、卻無法迴避的新階段「大繼承時代」。高齡化、少子化與住宅老化三股力量交會，大量房產將從父母世代移轉至下一代。表面上看，這是一場財富傳承；但從房市供需與資產配置的角度來看，更可能是一場規模龐大的資產重新配置。

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過去幾十年，台灣房地產最典型的邏輯是「買進、持有、增值、傳承」。然而，當房子進入下一代手中，這套邏輯未必能繼續複製。因此，不是「有多少房子被繼承」，而是：這些被繼承的房子，最後會留下、出租、更新，還是進入市場出售？這將成為影響未來房市供給與價格結構的重要變數。

上一代購屋者通常把房子視為一生最重要的資產。只要持續持有，等待增值，再交給下一代，似乎就是最穩健的財富傳承方式。但對今天的第二代而言，房子的價值判斷已經不同。

一間帳面價值1000萬元的房子，若後續還需要投入300萬元修繕，並承擔多年整合與持有成本，其真正的投資價值與帳面價格可能存在很大落差。這也是「二代遺棄」現象值得注意的原因。

▲「留、租、改、賣」成為繼承資產的新決策框架。（圖／記者陳筱惠攝）

所謂「二代遺棄」，並不是年輕世代不需要房地產，而是他們開始重新計算持有這間房子的報酬，是否值得承擔它的成本與風險？當答案改變，出售就可能成為理性的資產配置，而不是對房市失去信心。

而核心區域維持需求、成長區域吸收人口、老舊區域重新定價。也就是典型的K型分化。真正的問題不再只是「房價會不會漲」，而是什麼樣的房子會漲？什麼樣的房子會被重新定價？

如果進一步從市場分析角度觀察，大繼承時代可以建立一個值得追蹤的概念「繼承替代率」。簡單而言，就是觀察區域內老屋繼承移轉棟數，占總交易棟數的比例。當繼承屋越來越多，市場上願意長期等待的屋主比例下降，價格談判權自然可能逐漸向買方移動。

大繼承時代未必全是危機，也可能成為都市再生的重要契機。對建築產業而言，老屋最大的問題並不一定是屋齡，而是資本效率下降。一間50年的老屋，如果位於成熟商圈、交通便利、土地持分合理，並具備危老或都更條件，即使建物本身已經老舊，仍可能具有很高的土地與更新價值。反過來說，一間屋齡很新的住宅，如果位於人口不足、供給過量的區域，也可能面臨流動性問題。

老屋更新看似是一項建築工程，實際上從整合、規劃、申請到施工，時間越長，利息與持有成本越高，營造成本也可能發生變化，市場價格更可能與原先預期不同。因此，都市更新最大的成本之一，就是時間成本。

這也意味著，不是每一個繼承人都適合選擇都更。「留、租、改、賣」成為繼承資產的新決策框架，簡單來說會增值的留下來，能生錢的租出去，可以重生的重新整合，會拖累資產的適時出售。「留租改售」這四個字，將成為大繼承時代值得建立的資產決策思維。

建築產業也必須從「蓋房子」走向「重組城市」，大繼承時代對建築業而言，同樣是一個產業轉型的訊號。過去建築業的核心，是取得土地、規劃產品與興建住宅；但未來城市發展不能只依賴新增土地。當人口結構改變、老屋增加，城市更需要的是：舊城更新、住宅改善、社區整合、土地重組與都市機能再造。

因此，建築業的角色也必須從「蓋新房子」，逐漸走向「讓舊城市重新產生價值」。這不只是營建市場的轉型，也是都市發展的必然方向。如果能把老屋、土地、產權、資金與城市機能重新整合，就可能讓原本低度利用的土地重新回到城市發展軌道。