▲囤房稅是房屋稅針對非自住、多屋族加稅。（示意圖／業者提供）
文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛
拋頭顱、灑熱血的329青年節剛過，但現在已經很少人記得了吧？畢竟這是個可以為免費鮭魚改名的時代。然而，土地資源壟斷的問題由來已久，簡直萬古常新，人類即便有條件移民火星，恐怕都無法根解。但有個孫先生，他100多年前不只給了我們一個名字，甚至他的主張還牢牢地架構著台灣現在的不動產制度。對，就是帶領國民革命的國父孫文。
[廣告] 請繼續往下閱讀.
《地產詹哥老實說》EP26／揭開爭議建商共通點！從2020推案量排行榜 教你看懂品牌玩什麼
1903年，孫文首度提出「平均地權」，並成為後來三民主義民生主義的重要思想，主要概念是要調和資本主義的私有財產制與社會主義的土地公有制，透過稅的手段促進土地資源開發，並讓土地所創造出來的增值可由全民共享，以達地盡其利、地利共享的漲價歸公目的。
承先啟後，1928年由立法院擬具土地法原則9項，其中高達6項、2/3是跟土地稅有關，因此說土地稅是反映我國土地政策的精神，以及具體執行的工具，真的一點也不為過。
而這6項分別為：徵收土地稅，以地值為根據；土地稅率，採漸進辦法；對於不勞而獲之土地增益，行累進稅；土地改良物輕稅；免稅土地；以增加地稅或估高地值之方法，促進土地改良。
[廣告] 請繼續往下閱讀..
雖然說起來八股，但是不是很有既視感？
當初的立法原理不過就是兩個，一個是針對不動產的自然增值課重稅，以確保土地超額增值能回饋給全社會，另外也讓囤積土地的地主無利可圖。另一個原理，則是用市價徵收持有稅，強迫地主進行符合經濟效益的利用，再鼓勵對於土地之上的建築或農業投資，對土地改良物反以輕稅款待。
然而一個有棒子、有蘿蔔，兼顧公益衡平以及私利獎掖的制度，怎麼一路走進死胡同？因為國父的理論架構縱然再精妙，備有持有稅、有累進稅、漸進稅原則可以打擊囤積，但萬萬沒想過房屋稅，依循土地改良物輕稅的第一道建物持有稅的免死金牌，也沒想過土地稅以「值」徵收，對於價值的認定，大有學問，又拿到第二道土地持有稅的金牌，引爆囤房議題一身腥。
打擊囤房是必要之惡，但目前缺乏配套的囤房稅是銀樣鑞槍頭。
[廣告] 請繼續往下閱讀...
首先，低稅基就打了囤房稅一巴掌。因為囤房稅是房屋稅針對非自住、多屋族加稅，但既然土地政策是鼓勵土地改良物輕稅，因此房屋稅低稅就變得理直氣壯。現實面來看，房屋稅屬地方稅，2015年以前，各縣市政府全都固守能源危機過後、30多年沒變的計算稅基的房屋構造標準單價，要到最近才開始認真檢討。
稅基到底有多低？以台北市為例，一棟全新的7層樓鋼筋混凝土華廈，每坪造價僅僅只要1萬1769元，早就脫離民間每坪8萬元、10萬元起跳的現實。進一步釐清，即便縣市政府動手大調標準單價，但基於「不溯及既往」的原則，適用新造價的是2015年7月之後才取得使用執照的3.5萬戶新房屋，因此超過95%的台北市住宅都還是聞風不動沿用舊的、低的標準單價。更別提台北市住宅平均屋齡逾35年，折舊之後殘值已低，稅率再高也無效。
進一步分析，包租公多半是購置中古屋，拿最低的持有成本養出更高的租金投報率，一個城市、兩套標準，新屋成本高、舊屋零成本，一棒子下去，多屋族頂多皮肉傷，但建商、新屋買方卻是滿身傷。
▲台北市住宅平均屋齡逾35年。（圖／記者林裕豐攝）
最有趣的是，調了標準單價不見得可以立竿見影，讓房屋持有成本正常化，但金門縣、彰化縣至今仍懷舊地沿用1984年的房屋標準單價，等於是37年來都原地踏步。而六都中，台北市調幅則最大達128%，高雄市81%、新北市80%、桃園市與台中市各60%、台南市58%，看起來有誠意但是不努力。
如果再比對非自用房屋稅率，也就是囤房稅，住家用的「自住」限3戶、稅率1.2%；第4戶起為「非自住」，稅率最低1.5%、最高3.6%，地方政府可自行設計課徵方式。
但實際上，目前17縣市採最低1.5%稅率，通通輕縱、打假球！僅台北市、桃園市、新竹縣、連江縣、宜蘭縣等5縣市提高稅率；其中，台北市採階梯式稅率，非自住2戶內課2.4%、3戶以上課3.6%；桃園市一律採2.4%課徵，新竹縣一律課1.6%。
其次，囤房其實不只是囤「房屋」，房屋所座落的土地更是反應稀缺價值的關鍵，但不只土地改良物輕稅，從1991年「平均地權條例」施行細則，將土地「公告地價」、「公告現值」改為兩價分離，代表持有成本的地價稅的稅基公告地價雖然改為每2年調整一次，但也跟房屋構造標準單價一樣，公告價非常親民。
根據內政部2020年公布的公告地價及公告土地現值調整情形，全國公告地價只佔一般正常交易價格的19.79%。其中台北市佔26.55%，僅低於連江縣的34.11%，高雄23.79%在五都中，尚高於全國平均，但台中只有10.86%，新北也只有17.71%。
地方自治的前提下，縣市是否寧願犧牲稅收，以換取資金「用腳投票」，甚至拿來做「輕稅減政」的號召，值得玩味。再加上集合住宅的土地持分價值不高，以及1985年之後，暫時停徵空地稅，當初用持有稅採差別稅率、累進稅率的設計，大大被打折扣，不囤房、囤地，才是傻瓜！
當年國父在中國從農業社會開始，過渡到工業社會的時空背景所規劃的土地稅負制度，一件大龍袍套在後工業時代的台灣，作為一個三民主義示範省，縫縫補補幾十回，只是在每次的拉鋸過程中，我們都試圖往正義拉近，但最後好像都無法逃避市場的反噬，徒留疊床架屋、治絲益棼的制度，然後預知後事如何，且待下回分解。
或許我們應該坐下來平心靜氣，實事求是重新架構一套合理的持有稅改良策略，別老是為了打炒房而稅改，最後只是盲、忙、茫。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
《地產詹哥老實說》EP26／揭開爭議建商共通點！從2020推案量排行榜 教你看懂品牌玩什麼