▲微解封之際，解封曙光已現，利率依舊偏低下，推升房市價量的可能性增高。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰
微解封之際，報復性買房暗潮洶湧，事實上在過去兩個月疫情嚴峻階段，相較中古屋社區幾乎無法帶看，新屋、預售屋反倒有少量的預約，且順利成交，而在疫情較輕微的房市熱區，如新竹縣市，亦傳出都有預售交易量體，不少新案持續請已付訂金，或曾賞屋的客戶簽訂契約，簽約狀態相當不錯，並不似表面來的糟糕。
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觀察眼下初登場的微解封情勢，利率維持低檔，經濟也非全面復甦下，房地產還是投資最好選項，借鏡國外情勢也是如此，美、歐均出現房市熱潮，國內偏屬積極的銀行房貸業務並未停歇，像是貸款可來到9成，或是延長貸款年限至40年、拉長寬限期等，依舊是孕育房市走夯的溫床。
羊毛出在羊身上，一旦申貸成功就是面對現實的開始，以貸款1000萬元來估算，若為貸款9成方案，還款期限為20年，用年利率1.36%計算，每個月需還高達近5萬元的房貸，等於要超過10萬元以上的月薪收入，才能讓房貸支出壓低在所得的1/2~1/3，以顧及生活品質，其實並不符合目前低薪、高物價年代的潮流。
▲民眾在考量貸款方案上可得算仔細，免得快樂築巢圓夢，卻將是逐步被房貸掐死的缺氧開始。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
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再論及階段式房貸還款方案，簡單來說就是拉長寬限期，同樣以前述貸款金額、利率來說，貸款年限為30年，該狀況在10年內約是1到2萬元的房貸，之後需上繳超過4萬元的房貸，將是相當有感的倍增還款壓力，考量物價狂漲而薪資不漲的態勢，有意使用該方案的民眾同樣得衡量，是否有把握在10年後賺取每月近10萬元的薪資，以兼顧生活品質，否則斷頭的危險機率大增。
又以同一條件計算，還完整30年的貸款，階段式方案比起一般本金利息攤還方案多繳了近35萬元，也比寬限期2年多繳超過20萬元，雖然等於1年多繳約1萬多元，還是有點溫水煮青蛙的意味，已經不斷繳給銀行利息的民眾是否不計較，得視個人價值觀而定。
▲在與銀行長期借貸下，一來一往到底為誰辛苦為誰忙？（圖／記者林裕豐攝）
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其實若以自住角度來看，要是非投資大筆金錢的理財專家，不論房貸利率高低，不少購屋族都已有存到一定積蓄提前還款的意識，這不單純是無債一身輕的心理狀態，而是在於當初買房好不容易議下來的一兩成價格，在與銀行長期借貸下，等於又把這些錢繳給銀行當利息，特別是省吃儉用的獨立購屋族群，一來一往到底為誰辛苦為誰忙？
疫苗逐步加快施打腳步，解封曙光已現，利率依舊偏低下，推升房市價量的可能性增高，正摩拳擦掌的民眾在考量貸款方案上可得算仔細，免得快樂築巢圓夢，卻將是逐步被房貸掐死的缺氧開始。
►陳炳辰小檔案
現職：全球居不動產情報室總監
專長：不動產市場分析
經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷：台北大學社會學研究所