▲老公寓想要都更需要有不少要素同時配合。（圖／新北市府提供）
記者林裕豐／台北報導
台北市有許多老公寓，屋齡超過30年卻還是等不到都更，專家分析，都更的重點在於「容積」，建商必須有利可圖，才會願意進行都更，如果誘因不足，恐怕等一輩子都等不到。
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一般民眾認為房屋老了就能都更或重建，自己不花錢，由建商出錢「免費」換屋，事實上如果容積不夠，可能等不到都更機會。
每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率，以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地，這類的土地容積率高，每坪土地可以蓋更多建坪，建商可銷售面積大，才機會吸引建商參與都更。
▲土地使用分區容積率。（圖／業者提供）
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都更整合困難，有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感，不願意都更，在不強拆的情況下，也衍變都市奇景。
西門町的中興橋旁出現「三明治屋」與永春著名的都更案「森業永春」，都是知名案例，即使台北市政府介入處理仍舊無法完成，住戶不參與都更的結果之下，形成老屋被大樓「夾擊」，大屋包小屋的亂象。
▲西門町的中興橋旁出現「三明治屋」，與旁邊的新案大樓未完成整合。（圖／記者林裕豐攝）
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《樂居》創辦人李奕農提醒，台北市基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能都更重建，如果這些精華地段的1樓有黃金店面，因為重建時，建商需要補貼昂貴的租金給屋主，光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上，大部分建商會因為成本考量打退堂鼓，因此即使是黃金的地段，也需要考量「黃金店面」的因素。
《住展》雜誌研發長何世昌分析，如果都更想要擁有較好的權利變換條件，通常要具備「高容積率商業區土地」、「1或2層樓的低矮房屋」或者「房屋座落在都更單元內關鍵位置」等要素，建商才會給予較優渥的分回條件。
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