▲《樂居網》解讀近10年房價、人口數據，其中花蓮漲幅高居全國之冠，達217%。（圖／《樂居網》提供）
記者羅志華／綜合報導
台灣房市在近期熱錢、通膨影響下，掀起一股搶購潮，尤以高雄台積電題材飆漲最兇，但以長期來看，房市也有基本面可循，日前內政部公布10年人口普查資料，《樂居網》創辦人李奕農解讀最新2020年數據，從人口數、人口結構、空屋狀況，分析在地房價趨勢。
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李奕農表示，從2010~2020年各縣市常住人口變化中，新竹縣、金門縣、桃園市等8縣市上漲，高雄市、台北市等14縣市下跌，新竹、台南在科學園區進駐下，人口持續移入，新北、桃園人口增加，則是「脫北者」外溢所致。
▲李奕農解讀，新竹因科學園區使就業人口進駐，新北、桃園則接納「脫北者」使人口增長。（圖／《樂居網》提供）
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65歲以上老年人口，也自2010年244萬餘人，成長到367萬餘人大增50%，更占了總人口的15%，顯見台灣快速進入高齡化社會；而從青壯年人口比例來看，新北、桃園、新竹縣市皆超過4成，台中也有近4成，房市基本面看好，而現今小家庭、單身人口越來越多，未來2房或小坪數產品，將成為主流。
至於經常被討論的空屋率，台灣10年內空屋增加的104606戶，但從比例來看，目前18.5%平均空屋率，比10年前的19.3%要低，且6都的空屋率較東部低了許多，李奕農分析，10年來6都空屋率僅台北微幅上升，漲幅較多的區域多為東部、農業縣市、離島，可見台灣發展雖不再侷限於台北、高雄，但城鄉差距仍持續擴大，意外的是，花蓮縣房價指數，在近10年漲了217%，顯見空屋率與漲幅並沒有絕對關聯。
▲李奕農分析，新北、桃園、新竹、台中，不僅人口移入，青壯年人口比例也高，房市前景看好。（圖／《樂居網》提供）
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李奕農總結，這一波房價上漲，以低基期的地方為主，城鄉發展還沒平衡，房價倒先急起直追，而影響房市最大的還是資金，人口等基本面雖有參考性，但印鈔速度、利率高低、熱錢多寡，對未來房價的影響還是較大。
信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，房市觀察的指標很多，重大建設、區域發展等也相當關鍵，從人口數據來看，雖可作為長期觀察的依據，但景氣循環才是重點。
▲李奕農觀察，空屋集中在東部、農業縣市，顯見台灣的城鄉差距仍持續擴大。（圖／《樂居網》提供）
比方桃園青埔在熱潮過後，就在2014、2015年時進行了一段修正，高雄人口長期外移，以往房市表現確實較為冷清，但近期又在台積電題材下飆漲，不過因題材發酵短期漲太快的區域，未來在房價修正時，行情波動也可能較大。
曾敬德認為，空屋率高不代表房價會跌，台北就是相當經典的案例，而政府目前統計的空屋數據，也較無法反應房價現況，在大數據下狀況很多，比方房市需求熱區在捷運沿線，但空屋是在重劃區較多，一個數據是否能反應真實市況，仍需經過不斷調整。
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