▲李奕農表示，從建商獵地的成本中，可大致推出未來房價的落點，但關鍵仍得看當時的行情。（示意圖／ETtoday新聞雲）
記者羅志華／綜合報導
時常可見建商獵地的消息，從取得土地的成本中，也多少能推估未來房價，《樂居網》創辦人李奕農指出，房價主要由土地、營造成本，及建商利潤構成，在考慮土地最高容積率等因素後，可得出一公式計算未來可能的推案價格，但實際狀況仍得依當時行情而定。
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李奕農指出，例如住3的土地容積率225%，代表1坪土地可蓋2.25坪室內空間，陽台、雨遮、公設另計，另外土地也有容積獎勵，上限通常在20~40%之間，銷坪係數通常是1.6，也就是10坪的室內空間，搭配6坪的附屬建物及公設，土地成本大致上可用土地單價除以上限容積，再除以1.6得出。
營建成本取決於結構、建築時間、地區消費等因素，在2020年營建成本因疫情上漲前，雙北每坪成本大概10~13萬元間，中南部約8~12萬元，這波營建成本上漲，雙北約14萬，新竹、台中、桃園13萬，台南、高雄12萬，
▲李奕農分析，房價取決於建商土地、營造成本及利潤。（圖／《樂居網》提供）
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建商抓利潤時，會計算管理成本及期望利潤，管理成本包含建設人員薪資、廣告、銷售、稅捐等費用負擔，約佔一個案子15%，利潤抓20%，總計約35%。
李奕農舉例，國泰建設7.75億元買台中14期1157坪土地，坪單價67萬元，上限容積率250%，計算土地、營建成本及建商利潤後，得到40.1萬元，未來推案價格應該40.1萬元以上，依推案時市場好壞會再有變化，
案例2，興富發建設24.23億元，買下青埔2285坪商1土地 ，每坪單價106萬元，商1土地最高容積率240%，算出來每坪預估價在54.8萬元，與興富發說未來青埔核心會賣到5字頭相符，
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但也有例外，春福建設以6億389萬元，買下台南高鐵台糖旁住宅用土地，每坪單價34萬元，依照公式計算後，推案價格應在31萬元以上，但區域其他建商價格估算後，大概都只有20多萬元，原來這件開發案是台糖與建商合建分售，自然就不能以這方法推算。
《住展》研發長何世昌表示，營建成本要看房子蓋到甚麼程度，只是蓋到毛胚跟完整公設、裝潢成本大不相同，且部分優質建商還有品牌附帶價值，就算兩個建案蓋在隔壁、硬體條件相當，也可能會有一段行情落差，且每個建商對利潤的追求也不一樣，再加上代銷價格賣越高、獎金也越多，種種因素下，雖然循公式可一定程度推估房價，但景氣、行情、建商心態才是左右房價的關鍵。
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