記者陳筱惠／台中報導
台中預售屋市場暢旺，網路平台與社群軟體中更是常見預售屋換約交易，一名在北部工作的林小姐，為了買房給在台中的媽媽居住，買了預售屋的換約物件，沒想到合約裡被加註特約條款讓賣方能提早動用專戶價款，擔心自己的辛苦錢唏哩糊塗消失，認為自己權益受損，憤而投訴。
《地產詹哥老實說》S2EP37／不吃不喝買房「不可能」！ 他親授3餐不花錢北市買房密技
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▲林小姐投訴，買了預售屋的換約物件，沒想到合約裡被加註特約條款讓賣方能提早動用專戶價款。（圖／記者陳筱惠攝）
林小姐購入的物件，是台中市東區豐邑建設「浩瀚森之道」3房含車位產品，林女說：「媽媽住台中，東區又有商場要開，也有去看線上銷售的預售案，但現在房價太貴一坪要40萬元，總價超過預算。」
▲林小姐購入的物件位於東區，第一手預售與市面上的換約價漲幅超過1成。（圖／記者陳筱惠攝）
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會購入換約物件主要是「我滿喜歡豐邑建設的，這個案子已經在施工，也能比較早住進去，所以才回頭在網路上找總價可以負擔的換約物件。」林女透過網路平台找到群義房屋東區太平加盟店謝姓房仲交易，即便要加價百萬也在所不惜，雙方約定7月15日以總價930萬元簽定買賣契約。
經查詢，「浩瀚森之道」3房含車位產品第一手預售價格落在800萬元上下，目前市場換約價已經飆到來到1058~1098萬元，換句話說，林女購入的930萬元，現在看來的確已經有1成增幅。
簽約當天，林女說：「對方有提到因為是『讓利』給我，所以加了『特約條款』，現場代書跟仲介一直保證沒問題，我第一次買這種換約的，沒想到遇到黑心房仲！」
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對此林女投訴到群義總部未果，又收到存證信函，嚇得她擔心自己的價金會被沒收；對此，不具名仲介表示，正常換約的流程，就是雙方簽訂買賣合約後，將價金有專戶保障，等到建商可以正式換約時，雙方拿到建商用印的讓渡書後，價款才能從專戶移給賣方，保障買賣雙方權益。
▲林女出示他與仲介對話，控訴對方只提出解約，懷疑根本是覺得賣太便宜了。（圖／投訴人提供）
查閱合約書中的特約條款寫明：「雙方約定於110.10.15簽立讓渡書後結案出款」並有買賣雙方簽名用印。林女為了一圓買屋夢更是解除定存，湊出價款204萬元，匯進該履約保證專戶。
本來開心購屋，林女驚覺特約條款上的日期，建商根本無法換約，她致電豐邑建設得到「須等待主結構體完成，才能進行換約」的答案，林女氣憤的說「那特約條款裡面的讓渡書就是一張紙！根本沒辦法保障我的權益，我要求要屋主簽定一張擔保本票給我，但仲介竟然說屋主不賣了！我只是擔心如果對方一屋多賣、或著拿了專戶裡面的錢花光了，我什麼都沒有，到時候怎麼辦？」
▲林小姐解約定存湊足204萬價金存入履約專戶，但賣方要提早動用專戶價款，讓她十分憂心。（圖／記者陳筱惠攝）
詢問群義房屋謝姓房仲，他表示：「雙方在交易前都已經說清楚了，屋主讓利就是為了要早點將價款取回，林小姐也同意後才會押上特約。」針對不開立擔保本票，謝姓房仲表示「屋主認為履約保證專戶裡面的金流清清楚楚，簽立讓渡書後就會給林小姐預售屋合約，何來一屋多賣的說法！如果再開立擔保本票，不就成了借貸關係，屋主的權利也會受損！」
謝姓房仲也聲明：「我們都一直在與林小姐積極溝通，未來也會持續。但買房子是一件好事，先前也提過無條件解約，不收取費用，但林小姐都不願正面回應。」
林女則說：「我就是想買這間房，才會加價購屋，我只是維護我的權益，對方就一直要我解約，可能嫌賺我一百萬太少了，現在房價距離7月又漲上去了，根本就是覺得賣我太便宜了，而且我後來去查賣方上寫的屋主，根本就是謝姓房仲的老婆！」
▲地政士提醒，換約市場熱度高，建議買賣雙方採用雙地政士的作法，保障雙方權益。（圖／記者陳筱惠攝）
對此謝姓房仲表示：「屋主的確與我是夫妻關係，但是我就是專業仲介的角色，與老婆就是委託賣房的關係，並非林小姐所說的球員兼裁判。」
因賣方不想「卡錢」，的確會有特約條款出現；對此文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊說明，此案件雙方簽訂的買賣合約上特約條款的定義不明確，的確容易造成糾紛，以「讓渡書」來解釋，業界普遍認為會是「建商開立的讓渡書」，若賣方要先行動用專戶裡面的價款，也的確會開立證明文件一式三份，一張擔保本票。
另外定家地政士事務所地政士張宛欣提醒，「買賣合約」雙方同意簽約，就是一種債權契約，當下的交易條件也具有效力，但預售屋換約屬於權利讓渡，擔保本票開不開立的確沒有硬性規定，至於要動用專戶價款，基本上買家同意就能執行，「所以要購入換約物件，消費者必須要先了解其風險。」
鄭志驊表示，這款糾紛並不常見，但換約市場熱度高，建議買賣雙方採用雙地政士的作法，並要求在特約條款上註記清晰，避免類似情事再發生。
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