預售屋換約擬列管　專家曝投機客一招恐破解

2021年12月9日 11:22

記者陳建宇／綜合報導

今年來房價飆漲明顯，政府單位似乎又想祭出打炒房措施，傳言這次將禁止預售屋換約套利，引發市場人士議論，但專家普遍認為可行性不高，甚至此舉將損害民眾的契約自由原則，對於打壓房價效果也有限。

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▲外傳政府將禁止預售屋換約，引發市場議論。（圖／記者陳建宇攝）

今年房市發展熱絡，房價也隨之愈來愈高，特別在中南部房價上漲幅度驚人，導致年輕族群大喊買不起房。而政府單位似乎也將進行干預，近期就有消息傳出，明年政府可能會針對預售屋買賣做出限制，也就是「禁止預售屋轉單」，為預售屋市場投入震撼彈。

所謂的「預售屋換約套利」，就是民眾簽約買了預售屋之後，再以更高價格轉手賣給其他人，在目前的預售市場很常見，也確實有人專門從事這類套利行為，憑藉著與建商、代銷關係良好，先以較低價格取得預售屋再炒高轉賣，而這樣的轉單動作中，實際賺錢的就是一開始以低價取得預售屋的人。

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▲目前預售屋換約獲利要繳房地合一稅，專家認為政府禁止不合邏輯。（圖／記者陳筱惠攝）

如今政府有意禁止預售屋換約的行為，但專家多認為不可行。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，政府若要做這件事邏輯會有很大的問題，因為現在預售屋已經被納管在房地合一2.0裡，也就是說買賣預售屋獲利，必須申報房地合一稅，此稅的設計不就是告訴民眾可以買賣？若要禁止當初又何必將預售屋也納入管理？

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再者，就算真的禁止預售屋換約，還是會有其他規避的方式出現，徐佳馨舉例，有的民眾就會採取不簽約壓本票的方式，轉賣獲利之後再將本票取回，反而會造成市場更加混亂，徐佳馨直言：「要靠政策調控房價難度高。」

▲禁止預售屋換約恐侵害當事人契約自由原則，律師也認為不妥。（圖／記者陳建宇攝）

律師何曜男也指出，若民眾轉賣預售屋獲利有據實申報，政府沒理由限制民眾買賣，因為這是侵害了當事人契約自由原則，何曜男認為這種作法治標不治本，目前台灣游資多、利率低、前景也好，還是會有炒房的手段，建議要從利率、貸款成數著手較恰當。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，假設政府真的禁止預售屋換約，對於預售屋市場一定會造成很大的衝擊，買氣將大受影響，不過投資客就會轉往新成屋、中古屋另闢戰場，屆時又會將這些產品的價格炒得更高，反而讓房市更混亂，絕不會是好事。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，如果政府真的很討厭民眾利用預售屋賺錢，乾脆把房地合一2.0的稅調高到100%，就不會有人炒作了，但具體未必可行，禁止預售屋換約要壓抑房價，恐怕也很難做到。