▲成就這波房市多頭的，是新冠肺炎全球蔓延，衍伸出來的資金潮，以及缺工缺料造成的物價上揚，建商因營建成本上漲提高新案售價，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡
央行今年最後一次理監事會議如眾所預期的，推出了第四波選擇性信用管制，每當房市明顯升溫，央行就推動房市管制，待市場交易價量緊縮才逐步鬆綁，唯一的例外是豪宅，從豪宅市場的起伏跌宕，更能看出資金潮對市場的影響。
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2012年針對豪宅提出貸款限制，當時雙北8千萬以上、及其他地區5千萬以上豪宅，購屋貸款最高6成，之後每波管制下修豪宅總價、下調貸款成數，到2016年搭上所得稅新制「房地合一稅」，全台豪宅交易急凍，豪宅房價下修1成以上，賠售的交易不斷。
2016年3月，除了豪宅之外，原先的選擇性信用管制全面鬆綁，唯獨豪宅從未脫離限制，成交價量低迷好一陣子，讓前一波房市高點入手豪宅的投資人受挫。
能重挫市場，關鍵在於房地合一稅是新制，相關業者、會計師以案例計算新、舊制的稅額差距大，買盤急著在2015年買房趕舊制，年末擠出一波交易高潮，到2016年買氣嘎然而止，全年買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史新低。
有鑑於這次壓制房市交易有成，2021年7月「房地合一2.0」上路，連同前三波央行房市管制，期望整肅資金狂潮的炒房風氣，怎奈資金動能強勁，且因5月國內疫情爆發而暫緩交易的遞延買盤大舉出籠，房市溫度並未下降。
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▲這場資金狂潮與打房政策的拔河，能否在明年落幕，仍需觀察全球疫情的走向與各國對應的態度，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
去年（2020年）12月，央行祭出新冠肺炎疫情出現後，第一波選擇性信用管制，確實讓口袋不深的投資客縮手，然而據報載，豪宅市場在今年仍出現多筆無貸款交易，手握大筆資金的投資人，將錢投放於高總價豪宅，除了保值外，也具有抗通膨的效果，其中有不少透過境外公司、僑外資購置豪宅，由於這些法人很難取得國內住宅貸款，理所當然以現金交易，但也反映出資金豐沛的程度，拉動市場的力道，遠大於政府壓制房市的各項政策。
▲《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡認為，明年很有可能升息資金動能及交易將放緩，投資人或許已在思考下一步該怎麼走。（圖／大家房屋提供）
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成就這波房市多頭的，是新冠肺炎全球蔓延，衍伸出來的資金潮，以及缺工缺料造成的物價上揚，建商因營建成本上漲提高新案售價，買盤因資金潮、低利率，甚至是未來價格將更高的恐慌，增加了房價上揚的容忍度。
央行為了避免資金過度流入不動產，運用選擇性信用管制是必然且必須的施策，然而缺乏其他穩定又可增值的投資標的，錢不是進股市、就是進房市，造就不動產市場價量齊揚。
這場資金狂潮與打房政策的拔河，能否在明年落幕，仍需觀察全球疫情的走向與各國對應的態度，為了對抗通膨壓力，部分主要國家預計明年升息並收緊貨幣政策，而英國評估通膨飆升壓力，已超越病毒對經濟的干擾，率先歐美其他國家升息，央行也表態明年很有可能升息，資金動能及交易將放緩，這段期間隨波上車的投資人，或許已在思考下一步該怎麼走。
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►郎美囡小檔案
學歷： 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷： 信義房屋鑑價部
現職：《大家房屋》企劃研究室副理