▲近2年全台房市受到低利率、台商資金回流、營建成本高漲，房價一路高歌猛進。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《屋比房屋》總經理葉國華
近2年全台房市受到低利率、台商資金回流、營建成本高漲，房價一路高歌猛進，政府和央行不斷加強房市管控，還祭出禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制等「史上最嚴」修法草案。打房力度越來越強，究竟會對房市產生何種變數？
對此，筆者認為想買房的購屋者可從這幾年中國調控房市發展做一借鏡。
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以這幾年中國房地產發展來看，幾乎地雷連環爆，就連2020年營業額高達5072億元人民幣的恆大都被爆出債務違約危機，究其原因，其實是過去幾年，中國在2016年初為了房市與經濟的穩定，推行「漲價去庫存」救市，在此背景下，各大建商肆無忌憚的融資、搶地、蓋房，致使房價瘋漲，全社會債台高築、投資客橫行。
▲想買房的購屋者可從這幾年中國調控房市發展做一借鏡。（圖／CFP）
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因此，最後中國政府又只好緊急推出「限購令」、「三條紅線」等管制措施限制來力挽狂瀾，但結果就是讓很多投資客與高槓桿企業陷入資金線斷鏈窘境，進而引爆房地產危機。
由於，中國管制房市措施向來以強硬著稱，但是強硬做法確容易使得房市劇烈震蕩。以限購令來說，係指中國許多一線城市都對家庭購買住宅的數量做出了限制，如北京：本市戶籍居民家庭只能持有兩套住房，非本地戶籍只能持有一套，且社會保險或個人所得稅未連續繳滿5年及沒有本市居住證的民眾不能在北京購買住房。
這些嚴格的買房規定，讓房市炒作與上漲力道受到相當大的限制。而觀察台灣房市發展可發現，台灣房市在2016年房市落底後，隨著交易量能開始逐年升溫，台灣政府和央行對房市的管控力道因為房價大漲也不斷加重，例如：房地合一稅、實價登錄、信用管制等政策。
▲受到預售禁轉售修法推動，購買預售屋產品風險性將明顯攀升，有自住需求的民眾不妨將目光轉移到CP值更高的中古屋市場。（圖／資料照）
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甚至，不久前提出預售屋禁換約轉售的修法規畫，調控房市力道也有明顯加大的狀況，市場更有針對炒房適用刑法的討論出來，想購屋投資者不可不慎，畢竟除資金面的利多外，政策的變動更是影響房市發展的關鍵。
至於，中國推動的「三條紅線」則是對於建商融資的管控，包括預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於一倍，只要三條紅線全中，企業就不能融資，中國建商的暴雷基本都是源於資金線斷裂。
通過查閱企業財務報表可以發現，2020年中國TOP50建商裡面幾乎過半數的資產負債率都在70%以上。而目前台灣上市上櫃建商的資產負債率普遍落在50~70%，建商的財務槓桿雖不如對岸驚人，但從目前建商狂買地，建照、使照申請來都是歷年最高檔區來說，未來新案去化狀況一旦不順，恐將成一隱性地雷，購買機能不足重劃區的購屋者，風險也將大幅攀升。
▲屋比房屋總經理葉國華建議購屋族降低財務槓桿來增加自身抵禦風險的能力。（圖／屋比房屋提供）
最後，從目前台灣房市調控房市政策來說，大致可看屋政府希望達成房價「溫和緩漲、停漲」以及「軟著陸」為主要發展方向，因此，打房狀況會相對中國調控措施溫和，不易讓房市在短期內產生巨幅波動，但想炒房者仍不可忽視台灣政府打擊房市炒作的態度和決心，繼續過度炒作恐使得政府打炒房力度大幅提升。
另外，受到預售禁轉售修法推動，目前對購屋民眾來說，購買預售屋產品風險性將明顯攀升，有自住需求的民眾不妨將目光轉移到CP值更高的中古屋市場，並且盡可能的多準備自購款，降低財務槓桿來增加自身抵禦風險的能力。
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