▲央行宣布再升息半碼、若搭配限縮30年期以上的房貸，房市與房貸族壓力飄升。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《屋比房屋》總經理葉國華
眼看台灣房價已經來到歷史高檔，很多人為買房感到焦慮，希望能早日買房圓夢。不過，日前央行預告未來有可能會限縮30年期以上的房貸，而且又再次升息，引發民眾熱烈討論。
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那麼，限縮30年房貸與升息，到底會對房貸族和房市產生什麼影響？面對五花八門的房貸類型，購屋民眾又該如何挑選呢？升息與限縮30年房貸，一來會加重房貸族的購房負擔，二來也有可能讓房市硬著陸，影響力不容小覷。
對於購屋民眾而言，30年房貸的出現的確大大降低了房貸族的購房負擔。若以貸款1000萬元、利率1.7%的本息均攤型房貸試算，如果貸款30年，每月支出的房貸金額約為3.5萬元，但如果貸款期限縮短到20年，每月支出的房貸金額就要提高到4.9萬元上下，每月房貸差額高達1.4萬元。
▲升息與限縮30年房貸對於房市來說都是打擊。（圖／記者陳筱惠攝）
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換句話說，也就是房貸族每年要多付出16萬多的房貸支出。而依據主計總處家庭收支調查，2020年全台人均可支配所得約為37萬元，由此不難看出，縮短房貸期限確實會大幅加重房貸族的購房壓力。
另外，目前央行隨著美國持續升息，升息也將導致房貸負擔的加重，以貸款1000萬、30年期的本息均攤型房貸來看，即便使用長年期房貸來降低月負擔，但若未來房貸利率上升至3%。
那購屋民眾每個月在房貸方面的支出就會達到4.2萬元，與房貸利率1.7%時的每月3.5萬元相比，大幅增加了7千元上下，也就是說每年的房貸支出將會多出8萬元左右，對於一般月薪只有3~4萬元的個人或月收入6~10萬元普通民眾來說，升息帶來的房貸壓力將會相當有感。
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▲目前處於升息循環的期間，普通購屋民眾若想買房，一定要更加精打細算。（圖／記者詹宜軒攝）ㄏ
由於，升息與限縮30年房貸對於房市來說都是打擊，特別是未來如果加速升息與真的出現房貸年限限縮，不僅將可能會導致賣房時間拉長、賣壓增重，也很有可能會讓房市交易量能極速降溫，甚至不排除出現價格下修的狀況。
不過，正因快速升息與限縮30年房貸的影響力巨大，不是政府和央行所期待的房市軟著陸，因此想必政府一定會在深思熟慮、做足評估後，再確定實施的具體細節，而且，目前央行已透露不會打到首購族，普通購屋民眾不必過分恐慌。
至於，由於目前處於升息循環的期間，普通購屋民眾若想買房，一定要更加精打細算。而該如何挑選房貸？房貸真的是貸越久就越好嗎？對此，筆者認為短年期房貸有總繳息少、月負擔高的特點，而長年期房貸有總繳息多、月負擔低的特色，各有其優缺點。
▲ 屋比房屋總經理葉國華建議購屋族除了做好財務規劃，也可多找幾間銀行鑑價。（圖／屋比房屋提供）
建議房貸族應結合自身需求，做好財務規劃，選擇真正適合自己的房貸，同時預估未來升息環境下，可承受的限度，並將房貸負擔率控制在30%以下，即每月房貸支出佔所得比率，才能更好地抵禦未來升息與大環境改變所帶來的風險。
另外，由於各銀行放款策略不一，建議購屋民眾多找幾間銀行鑑價，通常來說，選擇自身薪轉銀行或有存款的銀行會更有優勢，持有信用卡的民眾也要注意每月按時還款，為自己的信用行為加分。
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►葉國華小檔案
現職：屋比房屋總經理
經歷：Ubee房屋比價平台創辦人
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
服務成交超過3000位顧客
商周學院5屆超業人氣講師
天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街常態受邀講者
著作：《利他，才是房仲該做的事》商周
學歷：亞東技術學院畢業