▲升息、肺炎疫情、地緣政治衝突、股市大跌等房市黑天鵝來勢洶洶，替房市發展增添了許多變數 。（圖／記者劉亮亨攝）
文／《屋比房屋》總經理葉國華
今年以來，升息、肺炎疫情、地緣政治衝突、股市大跌等房市黑天鵝來勢洶洶，加上政府打炒房利箭也蓄勢待發，一切都給房市發展增添了許多變數，此外，內政部先前祭出「預售屋限制換約轉售」修法規劃，對於漲勢兇猛的預售屋衝擊更是已開始顯現。
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據悉上半年以來，全國預售屋轉售量已有明顯增加，目前市場預估該修法正式上路前，預售屋的賣壓恐將繼續攀升。現在不少購買了預售屋的屋主都人心惶惶，想買預售的人更是不知所從，不知該不該購買?筆者認為，預售屋市場風雲莫測，選對區域、選對建商才能避開風險，保護好資產。
▲目前全國各地預售屋轉售賣壓正逐漸出籠，不少以往建商的推案熱區，區域賣壓都有不小提升。（圖／資料照）
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首先，隨著目前因限制預售轉售的「平均地權條例」修法在即，目前全國各地預售屋轉售賣壓正逐漸出籠，不少以往建商的推案熱區，區域賣壓都有不小提升，此時買房風險已悄然提升。不過，不同區域的資源、發展狀況不同，房市的走向也不能一概而論。
以近年建商推案熱區的青埔高鐵特區與淡海新市鎮來看，位於桃園的青埔高鐵特區坐擁航空城、商場、高鐵等重大建設與機能，是未來國家的重點發展區，而目前青埔外來人口持續流入。
▲位於桃園的青埔高鐵特區坐擁航空城、商場、高鐵等重大建設與機能，是未來國家的重點發展區視。（圖／資料照）
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目前區內屋齡5年內新屋的平均單價約為每坪31.5萬元，已突破前波2014年高點。甚至不少預售案已成交5字頭以上，預估隨著青埔建設與生活機能日漸完善，未來房價仍有上行空間。
至於，位於淡水區的淡海新市鎮，受氣候與交通抗性影響，雖已發展多年，區域房市表現並不突出，甚至一度被經建會認為開發失敗。如今淡海新市鎮即便有捷運，但多年來平均房價仍在20出頭，房價成長相當有限，顯見區域發展仍有不少抗性存在。
▲位於淡水區的淡海新市鎮，受氣候與交通抗性影響，房價成長相當有限。（圖／記者賴志昶攝）
其次，房市發展除有不少內外變數外，當前房市買氣降溫與營建成本持續高漲，也開始導致建商經營風險開始提高，因此，如何選避開風險，挑選好建商、好產品便成了購買預售屋的重要關鍵。
建議購屋民眾在買預售屋時，應盡量避免以下幾種高風險建商類型，第一，避免小型建商，這類規模較小的建商財力與資源相對匱乏，一旦房市發展不如預期甚至房市反轉，抵抗風險能力就會較弱，可能無法順利興建。
▲當前房市買氣降溫與營建成本持續高漲，也開始導致建商經營風險開始提高。（圖／記者陳筱惠攝）
第二，一案建商，這類新建商沒有前期作品參考，也缺少口碑積累，跟其買房風險自然較高。第三，避免財務槓桿過高的建商，即便是大型建商若過度使用財務槓桿，也會面臨不小的經營風險，如中國恆大，因此建議購屋民眾可通過查閱企業財務報告，判斷該建商的經營狀況。
▲葉國華提醒，小型建商、一案建商、財務槓桿過高的建商的預售屋物件風險較高。（圖／資料照）
另外，如果民眾如果發現，建案已經出現延遲交屋、都更整合案遲不開工、建商傳出急於尋找下家、施工品質不佳等新聞資訊，購屋民眾也要提高警惕，說明此時建商很有可能已經遇到了較大的資金缺口和財務危機。
如果建商無法及時引入新的現金流，也沒有順利找到下家接手，風險大增甚至可能會留下一堆爛尾樓。因此建議購屋民眾在買房前，可以實地勘察建商營建狀況或向工班、周邊居民打聽蓋房進展，以此降低風險。
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►葉國華小檔案
現職：屋比房屋總經理
經歷：Ubee房屋比價平台創辦人
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
服務成交超過3000位顧客
商周學院5屆超業人氣講師
天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街常態受邀講者
著作：《利他，才是房仲該做的事》商周
學歷：亞東技術學院畢業