▲北市建管處最新資料顯示，原本衛理女中的教師宿舍通過危老核准。（圖／記者項瀚攝）
記者項瀚／台北報導
北市建管處最新資料顯示，原本衛理女中的教師宿舍通過危老核准，其土地面積達1484坪，是700多件中第二大。專家分析，該案由於容積率、建蔽率低，再考量到地段與環境條件，推測可能會推出1棟電梯大樓+10棟左右的透天別墅，粗估總銷可達30億元。
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據最新台北市建管處資料顯示，外雙溪有一處老舊透天通過危老核准，土地達1484坪，為台北市核准的700多件中，面積規模第二大的，並拿滿40%容積獎勵。
記者實際走訪，要通往該地，還需跨越一條小溪、走過一條小便橋。且該地被柵欄圍住，並標注「私人土地非請勿入」，只能從外圍窺看一二。
▲要通往該地，還需跨越一條小溪、走過一條小便橋。（圖／記者項瀚攝）
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經查異動索引，該土地是「桓鉅建設股份有限公司」在去年5、6月以買賣向衛理女中取得，但在實價登錄上查無該筆交易。事實上，當初衛理女中其實是出售：至善段3小段519與520兩筆地號與其地上物，土地面積為1570坪，據謄本資訊推算，購地金額約為22億元。
桓鉅建設是台北知名的豪宅建商，代表作包括：「1邸」、「吾彊」、「墨香明水」及參與大陸建設和厚生公司的「琢白」等，本次的外雙溪危老案也相當值得關注。
不過，記者致電桓鉅建設，窗口僅回應：「不方便提供相關資訊。」衛理女中則說：「該處原本是教師宿舍，對於其他細節不便透露。」
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欣聯建設開發專業經理人蕭傑楷分析，該區大樓案量非常稀小，唯屋齡26年的「至善天下」以及靠近中影文化城的「川普至善」等案，考量到地段與環境條件，再加上該地為住二土地，容積率僅120%，加上危老獎勵後也不多。此外，由於建蔽率僅35%，也就是只有約500坪土地可蓋，因此該處規劃為透天別墅較為適合。
蕭傑楷進一步表示，常見的作法是，選一處景觀視野最佳的位置，用250坪土地蓋1棟電梯大摟，剩下的250坪則規劃為透天，且由於建蔽率低，車子停平路就好，不需花大錢挖地下室。
價格的部分，蕭傑楷指出，以區域行情來看每坪應落在75萬元左右。透天的規劃則會用總價來回推，以5千萬元除以單價75萬元，總面積就是66.6坪，那麼抓3層的話，土地就大該是22坪左右。也就是說，該案加上1棟電梯大樓後，還可以建到約10棟透天。
信義房屋士林中正店專案執行協理陳志平表示，該區屬於外雙溪範圍，以高屋齡的透天產品居多。依據不同屋齡與土地類目，價格也有所差異。保護區土地每坪房價約30~50萬元，住宅用地者每坪則在70~100萬元。建坪規劃上，則普遍落在50~100坪。
陳志平說，該區交通非常不便，日常採買大多需要到士林市區，主要的買方以退休族、藝術家、喜歡好山好水的企業家為多。
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