▲士林陽明山上的「陽明山行旅」為共89戶的學生套房大樓，近期開價7億元求售。（圖／記者賴志昶攝）
記者賴志昶／台北報導
士林陽明山上的「陽明山行旅」，為全棟89戶的套房大樓，因主打「五星級學生套房」，頗受好評。近期該大樓開價7億元整棟求售。專家評估，該案若滿租租金初估70萬元，7億開價等同83年租金一次回收。若買方整棟入手，未來也可思考規劃為其他用途。
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根據銷售該戶的仲介臉書訊息，此大樓建坪共約704.19坪，土地坪數336.5坪，共有地上4層、地下1層，有89戶住家、12位車位，全棟另有交誼廳、洗衣間等設施，開價7億元整棟出售。
「陽明山行旅」位於士林建業路周邊，位處台北歐洲學校、華岡藝術學校、格致國民中學等知名學校學區，同時鄰近文化大學，周邊以往學生套房需求相當旺盛，不過近年來適逢少子化，也連帶影響到該大樓市場。
▼「陽明山行旅」鄰近台北歐洲學校等明星學區。（圖／記者賴志昶攝）
據查地籍謄本，「陽明山行旅」為和暘建設所投資興建，屋齡僅約5年。經詢問和暘建設證實，確實有意將該大樓整棟出售，但僅為一般資產配置，其餘不便多做回應。
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本身為華岡藝校校友的東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，該案土地使用分區為「特定住宅區二」，容積率低、開發強度受限，以周邊土地價值每坪約80萬元計算，此案土地價值約2億6920萬元；若是以建物坪數計算，周邊行情約每坪50萬元，換算建物總價約3億5210萬。
若是以租金投報率來評估，該大樓套房月租金行情約7000元，若89戶套房全棟滿租，月租金收益可達62.3萬元，另把車位效益計算進去，月收租最高初估可達70萬元。
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如果用租金投報率至少2％計算，反推可入手的總價最高僅約4.2億元以下，等於至少6折才具吸引力，畢竟維護成本也是不少金額。
▼「陽明山行旅」距離華岡藝術學校步行僅約5分鐘。（圖／記者賴志昶攝）
陳泰源認為，不論是從土地價值、建物單價、租金投報三角度切入，該案整棟價值約落在目前售價對折，再加上少子化關係，學校招生普遍遇到困境，因此該案恐怕目前售價比較偏向「等待有緣人」。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衞指出，該案若以目前開價計算，整棟出租投報率僅1％，且如果照目前少子化趨勢來看，再加上疫情帶動線上課程，以及校方自建宿舍等政策，未來學生租屋市場確有粥多僧少的現象，不但較有抗性的物件可能被先汰除，甚至像此案屋齡較新的物件，也面臨成本無法轉嫁、租金拉不高的窘境。
不過，陳泰源指出，由於該案位處陽明山上，環境清幽，周邊為著名豪宅區域，且該案採整棟銷售，規劃較彈性，買家若真有興趣，或許入手後也可思考變更為其他用途的可能性，例如招待會所、旅館等。
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