▲房市進入年終的傳統旺季，市場修正波已來到，讓旺季不旺，很難忘記。（圖／記者劉亮亨攝）
文／瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛
不動產投資開發面臨成本攀高、連續利息、限期開發、去化緩慢的四方夾殺困境，經營壓力暴增，而仲介業乃至房貸市場面對低迷環境，過完中秋已經一秒在等過年，但溫水煮蛙，你還在鍋裡嗎？房市進入年終的傳統旺季，市場修正波已來到，讓旺季不旺，很難忘記。
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第三季國泰房地產指數的調查，全國推案個案數年增2成、推案戶數增加28%，推案總金額超過35%，甚至桃、竹、南都出現翻倍的現象，即便該季調查的結果是價量俱漲，但龐大的待去化量已經稀釋了實質銷售率，供需失衡，建築投資的風險增加。
另外，從成屋交易量能來看，六都地政局公告10月建物買賣移轉棟數，共1萬7096棟，月減6.9%、年減28.2%，其中減幅最大的為南二都，月減7％左右，更創下5年同期新低。
但建物買賣移轉的數字還藏有貓膩，光是今年所有權「第一次登記」累計到9月就高達9萬4589棟，為2009年來13年同期新高，當初買的預售屋到現在才完工、扣除這部分的滯後指標，真正的成屋交易量已經讓業者面臨存亡之秋。
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我們從固定成本投資較低、個案回收期最短，最能代表市場指標的仲介業作觀察。
▲攤開數據，真正的成屋交易量已經讓業者面臨存亡之秋。（圖／記者陳筱惠攝）
舉例來說，龍頭房仲繼8月營收年減56.29%之後，9月年減45.85%，全年累計減少23.32%，有品牌、有信譽、高市佔的品牌都難逃逆風，更別提多數小資本、經營特定商圈，過去兩年順風順水，向上賺到土地投資，甚至搭上預售風潮，也順手撈到換約服務的加盟店，現在已經落入轉招、盤店、關店的命運。
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而一手房的部分，既然推案量持續增加、推案總金額持續創新高，照理說，負責建案代銷的業者的營收也該向上翻，但手握2千億的龍頭代銷10月營收年減27.84%、全年累計少3.94%，相較疫情爆發到去年上半年，每月營收年增率幾乎都是翻倍漲的盛況來看，市場冷卻的速度超乎想像。
最後，仲介、代銷業績做了多少，不過是透過交易行為賺取的經紀服務費，看看資金有沒有真的流進市場才是關鍵。
金管會統計，全體銀行8月房貸餘額9兆1,554億元、月減0.27%，為近3年新低，更重要的是，銀行房貸戶數合計約200萬9880戶，較月減0.02%，為近5年同期最大的衰退幅度。
如果把房貸市場粗略分成中古屋及新成屋兩塊，十幾年少見的交屋潮帶來的大量高價、新屋挹注，但貸款餘額、戶數都不增反減，可見中古屋買氣這根支柱已歪，更敏感的是，連續升息讓部分房貸戶選擇提前清償。
▲業者從去年高高在上的賣方市場，營造轉向買方市場的氛圍，改採哀兵策略。（圖／資料照）
資金行情轉向，拉大價格認知差距，業者從去年高高在上的賣方市場，營造轉向買方市場的氛圍，改採哀兵策略。
第一招、放大難以勾稽的中古屋在線上待售暴增、降價比例膨脹的新聞，拉抬向屋主、建商議價的聲勢，管理業主期待，要求先降先贏、以價換量、現金為王。
第二招、既然說服業主降價不易，不如先降低買方進場的門檻。舉例來說，南二都一手房過去都是眼見為憑的傳統成屋銷售，但今年第三季高雄的預售屋推案比例佔上27%，比去年同期的7%，足足增加20個百分點。一旦把戰線向前拉到預售，就有機會操作低首付、工程期零付款、公司貸等配套，先把敢賭的首購、投客拗進場再說。
第三招、市場主力表明體恤購屋壓力及回應市場需求，直接喊出降價優惠，一方面可以增加媒體曝光、個案聲量，贏了行銷戰；另一方面則以拉攏買方關注，甚至進場，打好銷售戰。
▲瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。
三方面可以在商圈猛打焦土戰，讓其他同業去父子騎驢，等著收割戰利品。但實際上是抬高價格再降價的空包彈，還是不忌諱已購買方觀感，一心要用折扣價攬客，市場心知肚明。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理
現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監