▲去年開始的升息循環，不斷的累加的措施，外加國內外經濟景氣走疲，房市已經產生盛極而衰的價量修正現象，示意圖。（圖／記者湯興漢攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
自從央行2020年12月啟動4輪房市信用管制措施，再加上隔年實價登錄、房地合一稅2.0上路，以及《平均地權條例》修正案上場，配合去年開始的升息循環，不斷的累加的措施，外加國內外經濟景氣走疲，房市已經產生盛極而衰的價量修正現象。六都前4個月累計交易量年減25%，但從市場銷售數字來看，市場掉進的滑坡比官方想像的深。
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首當其衝的預售市場，代銷業去年12月的銷售額年減46.7%，今年2月也減少32.1%，但中古屋市場並沒有因為買方移轉而得利，去年12月大跌34.3%，2月也還陷在年減33.9%的險境，光看買賣移轉棟數、房貸餘額變化來判斷市況已成緣木求魚。
住宅市場直直落，就有人開始補腦，膝反射地認為資金、買盤會轉進所謂「打住不打商」的商用市場。然而從市場實際表現來看，今年第1季的商用不動產交易量只剩150億元，年減63.3%，跌落的幅度遠遠超過住宅市場，恐怕是另一個重災區。近期美國財經界開始討論商用不動產的風險，雖然市場結構、產業環境殊異，但營運核心的DNA一樣，值得台灣業者進一步研究。
▲今年第1季的商用不動產交易量只剩150億元，年減63.3%，跌落的幅度遠遠超過住宅市場，恐怕是另一個重災區 。（圖／記者劉亮亨攝）
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目前美國商用地產的危機被凸顯，主要是因為商用地產貸款規模佔銀行5.7兆美元房地產抵押貸款市場中占54%，其中小型貸款機構持有70%的CRE貸款，而1.5兆美元的貸款將在2027年之前到期，更有約2700億美元將在今年到期。
然而不妙的是疫情期間，就業、工作發展出來的數位轉型及人力需求變形的各類彈性工作新常態，不但讓員工返回辦公室的意願驟減，也大幅降低企業對辦公室的需求，而更嚴峻的是全球利率上揚、資金緊俏、經濟放緩，引發企業裁員、縮減辦公空間租賃成本的壓力。
空置率居高不下、租金收入不如預期，還要同時面對強力升息的打擊，房東、營運商已經面臨生死存亡的挑戰。
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最深層的恐懼是來自價格系統的崩解。
商用不動產的價格基礎是來自收益，簡單來說，不動產的租金淨收益除以與貸款成本掛鉤的投資報酬率，決定商用不動的收益價格。眼下，縮水的租金收益除以暴力升息之後的貸款成本，分子、分母反向成長，擴大商用不動產折價的空間，資不抵債的窘境一戳即破。
更糟的是，只要開始降價賣就會引發一連串的系統性風暴。
舉例來說：黑石集團去年 12 月宣布限制 投資人從其 700 億美元的房產投資信託 (BREIT) 基金中撤資、贖回。商用不動產在低利率時代大量投資，卻沒法規避升息循環以及需求低下的考驗，更還有缺乏流動性的先天風險，已成為市場下一顆未爆彈。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，商辦過度投資的疑慮已然發生。（圖／資料照）
反觀台灣的商用不動產建築投資市場，過去10年全台商辦開工的面積年平均面積約47萬坪，但2022年卻出現了107萬坪的歷史天量，年增幅整整多了128%，遠超過住宅的11%、工業倉儲的1%，商辦過度投資的疑慮已然發生。
即便有產業分散、產品升級、建物重建等正面推力，但投資人如果在產品定位、建築設計、設備等級、招商策略、物業管理等環節，未考慮前瞻規劃、精準區隔、價值傳遞、有感維運，則未來面對的去化、債務風險肯定比有居住剛需支撐的住宅投資來得大，供需失衡恐非價格調整能解，無論建商、銀行、投資機構都須審慎評估。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事