文/大家房屋企畫研究室總監郎美囡
國中會考剛落幕,今年報考人數再創歷史新低,台灣在90年代每年出生人口超過30萬人,去年全台出生數僅13.9萬人,孩子越來越少,國內就學需求自然減少。近幾年已有7所大專院校、10間私立高中職停辦,學校陸續關閉在預料之內,值得關注的是,這些校園之後的用途。
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由於學校多數位在都會區,甚至許多辦學幾十年的老字號校園就在精華地段,且校地面積通常不小,如今蛋黃區素地取得不易,因此校園能否轉型開發備受矚目。
日前,新美齊公告合建案,其基地是在新店成立半世紀的開明高職,由於該校地部分校地屬私人所有,非學校產權,因此不受「私立高級中等以上學校退場條例」的限制,免除公部門審核的層層關卡,尤其該校鄰近捷運七張站,為新店區機能成熟的精華地帶,校地面積上千坪,極具開發價值。
看準學校的校地大、產權單純,私立幼兒園也成為熱門標的,如台中市的房市交易熱區西屯區、南屯區及北屯區,近幾年陸續有建商與投資人積極買入,光是2021年到2022年兩年間就有9間幼兒園被收購,買方包括在台中常推豪宅的知名建商,幼兒園變身為豪宅的可能性頗高。
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儘管這幾年住宅市場的新案供給量大,政府又致力於打擊住宅市場的炒房風氣,住宅有餘屋消化的問題,大批不動產投資轉向商用不動產,不過商用不動產的客群終究比住宅市場小,入手門檻往往比住宅來的高,因此建商鎖定住宅市場仍會是不動產開發的主基調。
校地、校舍為私人所有,合建、改建容易許多,但若登記為學校名下,依據私立高級中等以上學校退場條例,學校法人解散清算後,剩餘財產須歸公,為符合公益目標,可能成為長照機構及社會住宅,解決弱勢族群的居住及養老問題,其中社會住宅數量礙於土地取得困難,數量遲遲無法達標,是以,眾所期待私校退場轉換成社會住宅,讓財力有限的青年族群有理想的居住空間。
私人企業基於商機推住宅建案,公部門基於居住正義也推動住宅方案,然而私校退場條例要經過冗長的行政程序,變更為建地讓一般企業開發更是機會渺茫,也因如此,私人所有校地顯的難得可貴。
現階段大專院校退場潮只是序幕,專家預估未來10年內將有40所以上大專院校停招或停辦,這些龐大的校舍、校地資產何去何從,可能成為投資人鎖定的目標。
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►郎美囡小檔案
學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷: 信義房屋鑑價部
現職:大家房屋企劃研究室副理