▲近期房地產市場黑天鵝不斷，除了大選，還有政府打炒房等因素。（圖／ETtoday資料照）
文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡
不管有沒有關注房地產市場，從各消息來源都可感受到房市成交冷淡，第一季央行再升半碼，房貸利息增加，買方觀望再觀望，6月央行決議不升息，卻出乎意料地加碼不動產選擇性信用管制，自然人在六都及新竹縣市的購屋貸款，如果是第二戶最高貸款成數限定7成，且無寬限期。
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首當其衝的是換屋族，這些買方大多數是自住，購買新屋時很有可能原本的房子還未出售，貸款大概也尚未清償，也就是所謂的「先買後賣」，當買方申請新購房屋貸款時，就屬於第2戶貸款，貸款成數最高7成，並且不能申請先繳息不攤還本金的寬限期，拉高購入新房的門檻。
貸款成數7成雖然跟金融聯徵中心資料的平均貸款成數相當，沒有特別低，不過貸款成數是以「房屋鑑價」計算，銀行鑑價通常是成交價格的9成，所以貸款7成實際上只有成交價的6成3。
更何況金管會強力控管銀行承做不動產貸款，國銀截至4月的不動產放款比例創4年來新低，各家銀行嚴控不動產放款水位，要能貸足鑑價的7成，怕是不易，買方避免違約，須從其他資金來源擴充自備款。
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央行這回增列不動產選擇性信用管制辦法，出乎市場預期，自2022年央行猛烈升息以來，房市交易急速反轉向下，今年各都每月買賣移轉棟數都在創新低點，況且去年全台買賣移轉棟數31.8萬棟，年減9%看似不多，但其中有不少是預售完工的交屋量，去年下半年市場交易已明顯緊縮，投資客消散，房市轉為自用買方市場，但政府依然佈下天羅地網，防杜任何投資置產的可能，換屋族無辜受累。
盤點央行近期的管制項目，2020年底開始共4波不動產選擇性信用管制、5次升息，再搭配平均地權條例修正案，不動產市場不僅是成交量反轉，整個市場結構面臨重大轉變。
未來市場幾個關鍵整肅投資買盤，首先，預售市場限制轉售，利用預售低首付的財務槓桿失去意義，再者，房地合一稅2.0版讓持有5年內轉售都課以高稅率，法人售屋稅率比照自然人，且法人購買住宅須經政府許可，不動產短期炒作、投資的空間已被壓縮。
是以，在自用買方為主的市場中，持續強固購屋限制，是否還有正向意義？
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▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。（圖／ETtoday資料照）
►郎美囡小檔案
學歷： 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷： 信義房屋鑑價部
現職：大家房屋企劃研究室副理