記者陳筱惠／台中報導
2026年房市甫開局，台中法拍市場便投下一顆震撼彈。根據台中地方法院最新公告，2名自然人名下位於台中的4筆精華不動產，因強制執行，將於3月進行第一拍，總底價規模高達3億4640萬元，不僅涵蓋七期豪宅，更有星巴克與知名公益團體伊甸基金會承租的店面，引發市場高度關注。信義房屋專家認為一拍流標機會高。
[廣告] 請繼續往下閱讀.
《地產詹哥老實說》EP291／「跟名嘴反著走才賺錢」 帥過頭嗆：酸我15年還沒房的人最渣
▲台中市星巴克五權店以底價1億元進入法拍市場，目前租期尚未屆滿，被房地產界視為穩定的「金雞母」。（圖／記者陳筱惠攝）
此次法拍出現2大指標商用物業，包含星巴克五權店、該標的物底價1億元，目前租期尚未屆滿，被房地產界視為穩定的「金雞母」。另外，位於太平區大源十三街2透天，標的總底價達1億2640萬元，目前該建物出租予伊甸社會福利基金會，租期至2027年11月，但法院特別註記查封時發現頂樓及2樓牆壁有嚴重壁癌。
除了商用不動產，債務人持有的住宅資產也在清算之列，其中七期「仁山山之道」底價6000萬元，現況為毛胚未裝潢。根據法院支付命令顯示，該戶資金缺口早有跡象，屋主曾因積欠管理費，累計金額高達14萬4750元，遭管委會依法聲請支付命令。
[廣告] 請繼續往下閱讀..
▲七期「仁山山之道」底價6000萬元，現況為毛胚未裝潢，屋主曾因積欠管理費累計金額高達14萬4750元。（圖／記者陳筱惠攝）
另一筆位於南屯區惠文路的「精銳海德一號」底價同樣為6000萬元，現況由債務人自住，而2位自然人本為夫妻，後續離異，且妻子長居海外。
根據公告資料，此次申請法拍為兆豐國際商業銀行，寬頻房訊發言人徐華辰認為：「 2026年開春即出現如此高總價且具備話題性的指標案件，不僅測試台中高總價市場的買氣，其中，星巴克店面最終的標脫價格，更將成為上半年商用不動產行情的風向球。」
[廣告] 請繼續往下閱讀...
信義房屋美術園道專員洪彰強分析：「綜合單價與收益面向來看，該標的第一拍底價雖然在『單價』上並未明顯偏離市場水準，以單坪約62萬元，對照同社區住宅單坪45萬元來說，店面合理推估約67萬元，價格並非失真。」
洪彰強說：「但真正的關鍵壓力來自『租金撐不起總價』，以目前底價1億元計算，即便設定相對保守的3.6%投報率，月租金也需達32萬元，顯然與區域實際店面行情僅約12~15萬元的落差，實際投報率僅約1.8%，甚至不足以支付約2.5%的貸款利息。」
在資金成本高於收益、且未見短期租金大幅成長動能的情況下，投資人自然趨於保守，也使第一拍流標的機率大增。若後續進入第二拍、底價下修至約 8000萬元，讓總價與租金報酬率更為貼近市場現實，才較有機會吸引投標人。
▲在資金成本高於收益、且未見短期租金大幅成長動能的情況下，投資人自然趨於保守。（AI協作圖／記者陳筱惠製作，經編輯審核）
《地產詹哥老實說》EP291／「跟名嘴反著走才賺錢」 帥過頭嗆：酸我15年還沒房的人最渣