房產中心／綜合報導
買中古屋正確流程是甚麼？怎樣避免買到瑕疵屋、又給自己多一層保障？你知道買中古屋，合約沒有審閱期嗎？你知道，就算你貸款可以貸到8成，手上還是必須要有3成的現金，比較保險嗎？最新一集《地產詹哥老實說》揭開「買屋小白」不知不可的細節陷阱。
▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》買中古屋須知。
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▲中古屋買屋流程藏有許多買屋小白不知不可的小陷阱。（圖／ETtoday資料照）
陷阱一、斡旋金付了就沒回頭路
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東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，民眾挑選到心儀的物件，並透過仲介向賣方進行議價，可透過斡旋、或是要約書的形式。
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斡旋：需支付一筆斡旋金，由買方跟房仲約定費用多少，若賣方接受買方開價，斡旋金轉為訂金，屆時買方不得反悔，否則將沒收斡旋金。但若賣方不接受買方出價，則可要求退還斡旋金。
要約書：民眾無須先支出斡旋費用，但須簽訂要約書，若賣方接受買方出價，而買方反悔不買，則須支付違約費用。謝欣亞指出，該筆違約費用通常為房價的3%。
陷阱二、中古屋買賣契約沒有合約審閱期
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一般購買預售屋、或向建商購買新成屋，可享有合約審閱期，至少約5天。但購買中古屋卻沒有合約審閱期，換句話說，一旦簽訂合約，就不得反悔不買。
謝欣亞說，合約審閱期建立於定型化契約的規範，而定型化契約屬於個人與企業擬訂的合約，但買賣中古屋，是屬於買方（個人）與賣方（個人）所簽訂的合約，因此未能享有合約審閱期。
陷阱三、驗屋是在買賣契約簽訂之後、交屋前進行
驗屋是指在簽訂契約後交屋前的程序，若發現屋況有問題，而賣方未告知，就須負擔瑕疵擔保的責任，買方依民法可主張解除契約或減少價金。
但謝欣亞補充：「除非兩項特殊情況，一是瑕疵無法修復、二是賣方不願意負責，才可在交屋前行使瑕疵擔保請求權。」
陷阱四、明明貸款8成，我現金卻須自備3成
中古屋購屋流程中，在貸款撥款之前，有包括簽約、用印以及完稅等流程，各需支付約1成的費用，因此買方多半先備有總價3成的自備金，以做靈活運用。
更多買屋小白不知道的中古屋買賣流程及陷阱，都在《地產詹哥老實說》EP23「買中古屋沒有合約審閱期？ 買屋小白不知不可的陷阱！」