▲日前天母發生房屋買賣糾紛，引發不小討論。（天母示意圖／記者湯興漢攝）
記者項瀚／台北報導
日前天母發生房屋買賣糾紛，引發不小討論。最新一集《地產詹哥老實說》邀請住商不動產研究室執行總監徐佳馨，解說交易中違約金的規範、以及法院判決的邏輯。此外，也提醒消費者如何避免自己的房價被低估。
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▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，解析房屋買賣糾紛。
日前有名網友在臉書社團訴苦，直指房子被房仲業者賤賣。故事的來龍去脈大概是，一間天母國小附近的3樓公寓，屋主急售，最終以2100萬元、每坪48萬元賣掉，但隔一天屋主就反悔了，認為價格與行情差距太大。
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這位屋主還指控，房仲在交涉過程中，沒有如實提供周邊實價登錄資訊。而買方也相當不甘，據po文者說法，買方不斷積極匯錢，並提出若是違約，賣方需賠償最高違約金。
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但當然地，屋主這樣的反應，也多少讓人質疑，是不是簽下合約書後，剛好出現願出更價的買方，所以才急於解約。
▲徐佳馨說，房屋交易違約金上限是總價的15%。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
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首先，徐佳馨說明，一般買賣契約書上會有違約條款，在簽約之後，買方不想買了、賣方不想賣了都需賠償，而金額的上限是總價15%，以2000萬元的房子來說，就是300萬元。
徐佳馨說，若交易不幸走上法院，不見得會判到15%，關鍵在於違約者是否有「惡意」。像最常見的狀況是，買方簽約後，發現屋況與認知有落差，這時買賣雙方、仲介業者可能都有責任，賠償金額也不會那麼多。但若是賣方耳聞有人要出更高價，可能就會被法院認定為惡行。
▲常見的解約案例是，買方發現屋況與認知有落差。（示意圖／記者謝承恩攝）
徐佳馨提到，有一種狀況是，買方早把錢付完、交易手續跑完，但賣方死都不肯交出權狀，這時法院就可能判強制過戶。但以此個案來說，買方現不斷匯錢，應也不太可能達成此目的。
另外有關實價登錄，徐佳馨表示，內政部規範房仲需提供實價登錄行情，但提醒消費者留意不肖業者掐頭去尾，所以仍建議要自己做功課，看看周圍有沒有屋齡、產品類別、樓層相近的成交案例。若更謹慎，甚至可啟用銀行鑑價、估價事務所等機制，確保自己的房子沒有被低估。
以本次天母的糾紛個案為例，徐佳馨說，這可能是一種特例情況，畢竟屋主擺明了急售，這時若市場剛好都出芭樂價也沒辦法。另一種特例是，這物件在區域幾乎沒有成交案例，以1樓或附帶露台等特殊戶型為多數，價格較容易出現認知落差。