小白慎入!斷頭戶量縮、房價高 老司機認法拍屋「撿不到便宜」

▲▼法拍,投標室,台中,溢價。(圖/記者陳筱惠攝)

▲法拍屋市場已越來越不容易撿便言。(示意圖/記者陳筱惠攝)

記者項瀚/台北報導

顛覆法拍屋刻板印象!最新一集《地產詹哥老實說》邀請寬頻房訊發言人徐華辰,指出以往價差2成的法拍市場,隨市場資訊越趨透明,已不容易撿便宜,但仍建議購屋小白可投入法拍屋,在特定情況下,也未必要透過代標業者,只不過心態一定得建立好。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,解析法拍屋的刻板印象。

徐華辰表示,金融海嘯隔一年,是法拍屋市場的鼎盛期,全年達4.5萬件,但之後隨遺產稅調降,海外資金回流,房地產市場熱,另外價格資訊越趨透明,件數也明顯遞減,至今全年甚至不到1萬件。

「過去常看到景氣不好時,市場出現斷頭潮,法拍屋貨源增加,但觀察這幾年已漸漸無此現象。」徐華辰說明,國人喜歡投資不動產,而國內利率長期保持低檔,大家看好房市發展,自然覺得撐過去就好,沒必要賣房。

價格方面,徐華辰說,過去法拍屋可達市價8折,但在目前「僧多粥少」的環境下,基本上只有1成差距,若是熱門物件甚至貼近市價,很多業者、或具有地緣性的自住客,也會參考當地實價登錄進場投標。

▲▼        地產詹哥老實說     。(圖/記者項瀚攝)

▲徐華辰指出,2020年全台法拍屋平均成交單價12.6萬元。(圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

徐華辰指出,2020年全台法拍屋平均成交單價12.6萬元,其中包括偏遠地區、持份或只有建物產權的物件,而2022年已漲到17.7萬元,由此可知法拍屋價格呈上升趨勢。

徐華辰說,消費者也學聰明了,過去可能等到三拍再出手,但現在往往因競爭人數多,三拍時可能發生「破上拍」狀況,因此就先於二拍底價進場,這些都是把法拍屋價格墊高的原因。

建議購屋小白投入法拍市場嗎?徐華辰說:「是可以碰的,但一定要慎選標的,弄清楚遊戲規則。」首先,法拍屋不能看屋,法院也不負擔責任瑕疵,因此要細看法院筆錄,但至少重大項目,如海砂、非自然身故等等都會記載。

▲▼名人談第一次買房法拍專家蘇小強訪問。(圖/記者呂佳賢攝)

▲法拍屋不能看屋,法院也不負擔責任瑕疵。(示意圖/記者呂佳賢攝)

另外,徐華辰說,法拍屋要在得標後7日將尾款補足,而法拍有分點交、不點交,通常有承租代墊業務的銀行只會做點交物件,除非不點交的原因是有第三人承租,至於其他像是佔用、筆錄不清楚、使用狀況不明等狀況,業者是不會承作的。

徐華辰提醒,投入法拍市場,一定要把心態建立好,不要失心瘋地一昧加價,此外也可以在投標前,自行找銀行鑑價,對於名下持有2屋內的人,通常銀行放貸金額就是鑑價的8成,但仍建議保證金要先準備3成,並以自己熟悉的區域物件為主。

至於是否要找代標公司?徐華辰坦言,若是不熟悉法拍流程,或是不點交物件,擔心後續與債務人間的溝通等等,建議可尋求業者幫忙,免得麻煩,反之也考慮省下這筆錢,自己搞定。

關鍵字:地產詹哥老實說法拍法拍屋點交不點交代墊代標寬頻房訊徐華辰

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