▲何世昌認為，只探討蛋白區房市破沫，其實是邏輯上的謬誤。（圖／ET資料照）
記者項瀚／台北報導
買在蛋白、蛋殼區是否面臨更大的破沫化危機？最新一集《地產詹哥老實說》邀請《住展》雜誌研發長何世昌，指出由於房地產具有比價效應，破沫化絕不會只發生在單一區域。此外，他也提出目前雙北房市的「蛋花湯」現象，並給予「買蛋黃、還是蛋白」的關鍵評估點。
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▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，解析房市「蛋花湯現象」。
節目一開始，主持人詹哥詢問：「到底該如何區分蛋黃、蛋白、蛋殼、甚至是蛋盒區？」何世昌表示，早期會以地理位置區分，而目前較常見的是透過城市發展與房價，且需取決於以什麼單位區域當作基準點。但即便如此，這類通俗的區分方法仍存在爭議。
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▲何世昌表示，松山、信義、大安、中正、中山均價站上100萬元，屬於北市蛋黃區。（圖／翻攝自地產詹哥老實說）
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舉例來說，若以台北市當作基準，那麼每坪均價站上100萬元的松山、信義、大安、中正、中山就屬於蛋黃區，其餘7個行政區則列為蛋白區。以新北市來看，三重、板橋、永和、新店為蛋黃區；新莊、蘆洲、泰山、汐止屬於蛋白區；至於八里、淡水、鶯歌則代表蛋殼區。
不過，何世昌說，新北市的劃分存有不小爭議，像是不少民眾會覺得新莊其實稱得上蛋黃區。另外像是鶯歌，雖然地理位置在新北市邊陲，但北大特區不論是新案抑或中古屋，均價已站上5字頭，也不像是蛋殼區的表現。
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▲北大特區不論是新案抑或中古屋，均價已站上5字頭，也不像是蛋殼區的表現。（圖／記者呂佳賢攝）
所以，何世昌強調，這類劃分只是用較通俗的用詞，讓民眾有初步的了解。此外，在任何一個行政區中，裡面亦可在劃分蛋黃與蛋白，「不用管別人怎麼取名，自己喜歡、住得舒適最重要。」
可是另一方面，門牌效應確實在房價上能起到頗大反應。何世昌舉例，萬隆與公館僅一站之隔，騎車不過5分鐘路程，房價就遠差了50~60萬元。此外，他還笑說：「天母人也從來都不會說自己是士林人。」
那麼，哪些區域有機會從蛋白變蛋黃嗎？何世昌談言，城市發展與輪動需要很長的一段時間，可能在有生之年都無法看見，但這不代表蛋白區的房價不漲，只是它不容易在短時間變成蛋黃而已。
話落到此，主持人詹哥發問：「那蛋白、蛋殼區是不是面臨比較大的泡沫化風險？」何世昌認為，探討蛋白區泡沫其實是邏輯上的謬誤，由於房地產具有比較效應，當蛋黃與蛋白價差擴大時，買盤便會湧向蛋白；反之，蛋黃區就會吸引更多買盤。也就是說，蛋黃區的價格基本上會隨蛋黃區連動。
不過，何世昌提到，近來雙北房市出現了「蛋花湯現象」，八德賣樹林價、樹林賣土城價、土城賣板橋價、板橋賣文山價，但是文山還是文山價。他說：「這時就只有2種狀況，一種是土城、板橋超漲，出現修正；另一種則是文山出現補漲。」
所以，何世昌建議：「當蛋黃區蛋白價格太過接近時，就要買蛋黃區；而當價格差距太大時，就要買蛋白，以符合同心圓的邏輯。」
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