▲東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析，網友對大直的3個疑問。（圖／記者項瀚攝）
記者項瀚／台北報導
盤點網友對大直的3個疑問，包括：大彎北段爭議究竟在吵什麼？小資族有機會入主大直門牌嗎？為什麼老是有整棟出售的個案？最新一集《地產詹哥老實說》邀請東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析。
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陳泰源表示，大彎北段違規住宅爭議是歷史共業，在1990年代，政府希望把大直打造成第二個信義計畫區，因此將40公頃的大彎北段定為商業區與娛樂區，並不可作為住宅使用。
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▲陳泰源表示，大彎北段違規住宅爭議要追溯至1990年代。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
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不過，由於該區為填河造陸，具有一定的土壤液化風險。加上鄰近松山機場，有建築高度限制，容積率普遍僅200％，比住三還低，開發難處逐漸浮現。之後，建商為更有效地運用土地，便開始興建所謂的商業住宅。
陳泰源說，北市9成以上的商業區都能合法作為住商混合宅，因此當時購買大彎北段的消費者，很多其實屬於誤買，不是貪小便宜。
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至於目前的價格行情，陳泰源指出，大彎北段區域近年來陸續有新商場落成作為支撐，價格不因違規使用爭議而低迷，反而出現不少社區創新高價，目前靠近捷運站的每坪已經破百萬元，遠一點的也至少有80~90萬元行情。
▲大彎北段房價不因違規使用爭議而低迷，反而出現社區創新高價。（圖／記者項瀚攝）
接著，談到合法化的議題。陳泰源說，大彎北段違規住宅的抗性包括，沒辦法設籍、也無法適用重購退稅。此外，持有成本的房屋稅，較一般住宅高出2~3倍，地價稅也高出5倍之多，因此仍有不少屋主因為口袋夠深，希望擺到合法化的那天出售。
話落到此，主持人詹哥詢問：「那小資族有機會入主大直嗎？」陳泰源回應，基本上有軍宅國宅、老舊公寓、套房小宅3個選擇。
首先，通北街的「圓山新城」和「力行新城」屬於通北街一帶的軍宅，部分戶別每坪僅在4字頭。另外，樂群二路的「基河國宅二期」正對大直精華地段，3房物件大約3000萬元，價格稍高一些。
再來是大直街的公寓產品，2~3房總價約2000萬元，且由於鄰近實踐大學，因此商圈機能豐沛。不過，抗性就是環境會稍顯髒亂，部分建物也可能因為屋齡老舊，而有傾斜的疑慮，陳泰源說：「該區的買盤多元，包括收租投資客、為了學區設籍、或是建商看準重建，提前卡位。」
▲實踐大學、捷運大直站一帶，2~3房的公寓總價約2000萬元。（圖／ET資料照）
而關於電梯套房小宅，陳泰源表示，大直地區最推薦的就是明水路「皇普河畔」，是合法挑高的小宅產品，坪效空間佳，不過價格不菲，每坪已來到90~100萬元。
最後，主持人詹哥問道：「為什麼大直常常有整棟要出售的物件？」陳泰源指出，由於大直的大基地不多，許多建案都不超過300坪、甚至不到100坪，如果一戶一戶賣，公設比會相當高，拿來當作透天或招待所出售，可能較有市場，強調整棟出售不代表建商出了什麼問題，反而是顯現出對產品價格的堅持。