買賣不破租賃有解 房屋有瑕疵賣方得負責

▲有網友在網路論壇上發問，表示要買的房子無法點交，是否會影響權益。（圖／翻攝Mobile01網站）

記者陳建宇／綜合報導

隨著時代進步，消費者自我保護的意識也愈來愈成熟，很多人都知道買中古屋要「點交」，不過有時碰到特殊狀況導致買方沒辦法進行點交，此時消費這又該怎麼維護自己的權益呢？

日前有網友在論壇「Mobile01」上提問，表示自己買了1間中古屋，但房屋內的租客，因故不願意配合開門讓他進房屋內，進行點交，結果買賣雙方約定的交屋日期已過，仲介則聲稱點交非交屋的必要條件，並警告說交屋日期已過，有違約金的罰款問題，所以要盡快完成交屋的手續。原PO擔心若無點交，日後如果房屋有損毀，或是房客不願依租貸合約搬遷，他該怎麼維護自己的權益。

▲民眾購買中古屋前，要先了解房子是否帶租約出售。（圖／翻攝591租屋網）

不過住商不動產法務協理吳光華表示，如買賣前就已知有租約，並且雙方約定由買方承受租約，則賣方將租約轉由買方承受，就算完成了交屋義務。至於房屋有無瑕疵，可以於點交同意書上，另為文字載明賣方負瑕疵擔保責任。

吳光華指出，如買賣前就已知有租約，惟雙方約定由賣方終止租約，取回房屋再點交予買方，則本案賣方並未履行交屋義務，依法是賣方需負遲延責任。

也就是說，因為在買賣之前，就知道房子是帶租約出售，若同意買賣等於就是要承受租約。但即便如此，若日後買方取回房屋時發現房子內有瑕疵，仍可向賣方請求瑕疵擔保，一般漏水狀況的瑕疵擔保期限是6個月，但若是凶宅、海砂屋等狀況，請求瑕疵擔保的時限則是5年。

▲專家建議若買房的目的一樣是出租，那麼有無點交影響不是那麼大。（圖／記者陳建宇攝）

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，若買方的目的也是要投資出租，那麼無法點交一事的影響並不大，但若買方要作為自用，遇到沒辦法驗屋點交的物件，還是避開比較保險。