葉國華/房貸條件不斷動手腳 2不利因素恐使房市硬著陸

▲▼ 升息,通膨,錢。(圖/記者陳筱惠攝)

▲央行宣布再升息半碼、若搭配限縮30年期以上的房貸,房市與房貸族壓力飄升。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《屋比房屋》總經理葉國華

眼看台灣房價已經來到歷史高檔,很多人為買房感到焦慮,希望能早日買房圓夢。不過,日前央行預告未來有可能會限縮30年期以上的房貸,而且又再次升息,引發民眾熱烈討論。

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那麼,限縮30年房貸與升息,到底會對房貸族和房市產生什麼影響?面對五花八門的房貸類型,購屋民眾又該如何挑選呢?升息與限縮30年房貸,一來會加重房貸族的購房負擔,二來也有可能讓房市硬著陸,影響力不容小覷。

對於購屋民眾而言,30年房貸的出現的確大大降低了房貸族的購房負擔。若以貸款1000萬元、利率1.7%的本息均攤型房貸試算,如果貸款30年,每月支出的房貸金額約為3.5萬元,但如果貸款期限縮短到20年,每月支出的房貸金額就要提高到4.9萬元上下,每月房貸差額高達1.4萬元。

▲▼ 房市鳥瞰,工作陽台            。(圖/記者陳筱惠攝)

▲升息與限縮30年房貸對於房市來說都是打擊。(圖/記者陳筱惠攝)

換句話說,也就是房貸族每年要多付出16萬多的房貸支出。而依據主計總處家庭收支調查,2020年全台人均可支配所得約為37萬元,由此不難看出,縮短房貸期限確實會大幅加重房貸族的購房壓力。

另外,目前央行隨著美國持續升息,升息也將導致房貸負擔的加重,以貸款1000萬、30年期的本息均攤型房貸來看,即便使用長年期房貸來降低月負擔,但若未來房貸利率上升至3%。

那購屋民眾每個月在房貸方面的支出就會達到4.2萬元,與房貸利率1.7%時的每月3.5萬元相比,大幅增加了7千元上下,也就是說每年的房貸支出將會多出8萬元左右,對於一般月薪只有3~4萬元的個人或月收入6~10萬元普通民眾來說,升息帶來的房貸壓力將會相當有感。

▲▼北市老屋,鳥瞰照,老屋改建,都更,老舊市容。(圖/記者詹宜軒攝)

▲目前處於升息循環的期間,普通購屋民眾若想買房,一定要更加精打細算。(圖/記者詹宜軒攝)ㄏ

由於,升息與限縮30年房貸對於房市來說都是打擊,特別是未來如果加速升息與真的出現房貸年限限縮,不僅將可能會導致賣房時間拉長、賣壓增重,也很有可能會讓房市交易量能極速降溫,甚至不排除出現價格下修的狀況。

不過,正因快速升息與限縮30年房貸的影響力巨大,不是政府和央行所期待的房市軟著陸,因此想必政府一定會在深思熟慮、做足評估後,再確定實施的具體細節,而且,目前央行已透露不會打到首購族,普通購屋民眾不必過分恐慌。

至於,由於目前處於升息循環的期間,普通購屋民眾若想買房,一定要更加精打細算。而該如何挑選房貸?房貸真的是貸越久就越好嗎?對此,筆者認為短年期房貸有總繳息少、月負擔高的特點,而長年期房貸有總繳息多、月負擔低的特色,各有其優缺點。

▲▼ 屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲ 屋比房屋總經理葉國華建議購屋族除了做好財務規劃,也可多找幾間銀行鑑價。(圖/屋比房屋提供)

建議房貸族應結合自身需求,做好財務規劃,選擇真正適合自己的房貸,同時預估未來升息環境下,可承受的限度,並將房貸負擔率控制在30%以下,即每月房貸支出佔所得比率,才能更好地抵禦未來升息與大環境改變所帶來的風險。

另外,由於各銀行放款策略不一,建議購屋民眾多找幾間銀行鑑價,通常來說,選擇自身薪轉銀行或有存款的銀行會更有優勢,持有信用卡的民眾也要注意每月按時還款,為自己的信用行為加分。

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►葉國華小檔案
現職:屋比房屋總經理
經歷:Ubee房屋比價平台創辦人
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
服務成交超過3000位顧客
商周學院5屆超業人氣講師
天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街常態受邀講者
著作:《利他,才是房仲該做的事》商周
學歷:亞東技術學院畢業
 

關鍵字:名家專欄房市升息央行限貸房貸購屋葉國華屋比房屋

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