▲Joanne認為閒錢應先投資收租，產生正向現金流，更能迅速累積下一間自住房子的自備款。（圖／鏡週刊提供）
圖、文／鏡週刊
Joanne接手公婆的老宅，合法隔間3個單位收租，租金收益翻5倍，嘗到投資房地產的甜頭，她持續進擊，5年來在北市坐擁6屋、每年租金淨收益達145萬元。37歲的包租婆Joanne分享心路歷程，並以自身經驗建議年輕人，若有閒錢應先投資收租，第二間房子再買來自住。
「投資房市有兩種，有人積極搶短、賺價差，有人喜歡收租，注重每個月的現金流，而我屬於後者。」Joanne還說，年輕人如果累積一筆積蓄，應該先拿去投資收租，讓錢能活用，再用收租的錢滾出下一間自住房子的自備款。
1、有閒錢先投資收租，再買屋自住
「第一間房子買來自住，每個月要從口袋掏錢、繳房貸給銀行，資金被卡住了，就會不敢投資。」Joanne精打算盤，她認為應該倒過來，先投資房地產收租，產生正向的現金流，再加上本業的收入，較能迅速累積下一間自住房子的自備款，她自己當初就是將400萬元的積蓄先用於買房收租。
假設買入北市捷運後山埤站總價1,800萬元的公寓產品，首購可貸8成為1,440萬元，利率2％、貸款年期30年期計算，每月房貸本息均攤53,225元，裝潢費用基本花費200萬元，合法隔間3個單位收租，以當地行情估算每月租金6.5萬元，投報率達4.3％，租金收入也可負擔房貸支出。
2、找物件，大型房仲品牌資源多
身為包租婆，Joanne平時養成看屋習慣，她也建議善用大型房仲品牌，資源較充足，「小型品牌房仲，我比較少合作的原因是資訊不夠完整透明，常常口頭講的是A，但最後卻改口是B，耗費雙方溝通時間成本。」她說，路邊貼的廣告也只是宣傳花招，親自透過8大房仲品牌找物件較有保障。
Joanne打開手機，有一區都是房仲品牌的App，點選信義房屋及永慶房屋，放大物件畫面，都有3D立體圖，「遠端看屋很方便，找物件還能設定細部條件，當我看上某物件很優，我就透過『即時聊』功能，詢問網站上看不到的物件資訊，進一步約帶看。」Joanne認為跟大型房仲維繫好關係，自己多看屋也能培養手感。
3、堅持面對面，親自過濾租客
然而，招租這檔事，Joanne堅持親力親為。「我不喜歡透過仲介包租代管，我很注重『面對面』，因為自己帶看房客，才能知道他應對有沒有禮貌、眼神有沒有騙人；但房仲包租代管，他們或許會為了成交、拿到第1個月的租金抽佣，容易降低要求，未必像我這麼嚴格篩選房客。」Joanne分析。
用高租金、親自帶看，嚴格篩選租客，讓Joanne省下後續管理的麻煩，「因為我有挑過，我的租客獨立自主能力都很強，我就可以邊上班、邊管理房客，有幾組房客是年繳，我就不用每個月對帳，擔心錢進來了沒，而且年繳租金的房客不會中途退租，省掉空租困擾，讓我可以優雅的管理房客。」Joanne笑說。
Joanne投資小檔案
出生：1986年生
學歷：清大經濟系、清大科技管理研究所
現職：上班族
婚姻：已婚，育有1子1女
投資心法：
買屋不衝動，投報率4.5％嚴控投資標的
鎖定北市東區老公寓，總價不超過2,000萬元
合法隔間，裝潢下重本
租金開高15％，親自帶看，精挑租客
選擇熟悉的生活圈，管理方便
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