▲從2005年就有住宅政策，到2020年後制度化成「健全房地產市場方案」，一路演化成跨部會的組合拳。（圖／記者黃國霖攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
台灣人聊房價，最常見的誤會有2種，1種是把任何管制都當成要讓房價崩盤，2是把「打炒房」誤認為某一任政府的政治操作。
其實真相更接近一條長期治理工程，從2005年就有住宅政策，開始把市場機制與居住權放進同一套邏輯，到2020年後制度化成「健全房地產市場方案」，一路演化成跨部會的組合拳。
早在2005年前後，政府就把「健全住宅市場、保障居住權益、兼顧社會公平」列為主軸，面對房價波動、資訊不透明、租屋體系不健全等老問題。2009~2010年甚至出現過「健全房屋市場方案」的雛形，把供給、交易、金融、稅制、資訊放進同一框架，只是後來市場環境變化，工具才越補越完整。這些背景說明，打炒房不是突然冒出來，而是長期累積。
真正的轉折點在2020年。當時疫情剛開始，但房市卻異常火熱，預售屋紅單炒作、公司法人避稅、房屋分割鑽漏洞、銀行放貸過度集中不動產，亂象一堆。
行政院於2020年12月通過《健全房地產市場方案》，明確把目標定為抑制炒作、強化資訊透明、堵稅制漏洞、避免資金氾濫並兼顧居住支持。這套方案分成短期立即作為與中長期制度檢討2條線並行，由行政院統籌，內政部、財政部、央行各自出手。
▲從2020~2024年連續七波選擇性信用管制，建案打出讓利價。（圖／記者黃國霖攝）
內政部負責交易秩序與法制底盤，像《平均地權條例》修法，禁止預售屋換約轉售、法人購屋許可制、違規重罰並設檢舉獎金，配合實價登錄透明化，讓炒作空間縮小。財政部則用稅制提高短期炒作成本，例如房地合一稅2.0把2年內交易稅率拉高到45%，房屋稅差別稅率2.0讓多屋族持有成本上升，同時設計新青安貸款協助青年購屋，但加上自住切結、限貸1次等防濫用規則，避免福利變成炒作燃料。
央行則是金融穩定的守門員，從2020~2024年連續七波選擇性信用管制，前5波逐步加壓，第6波壓縮槓桿結構，第7波更是收緊漏洞並設計換屋族配套，避免誤傷真正自住族群需求。
除了打擊投機，政府也推出社會住宅、包租代管推進、300億元租金補貼擴大到50萬戶，讓還買不起房的人在租屋市場不被擠壓。新青安貸款從2023年8月起到2025年10月底累計撥貸13萬戶，確實幫助不少首購青年和家庭族群成家，這種「一手打投機、一手扶自住」的雙軌，就是政策追求的平衡。
總結來看，打炒房是一條跨年代、跨部會的長跑。從2005的住宅政策起點，到2020制度化，再到央行七波信用管制，這是一套越補越完整的市場治理工程。它的目的不是讓房價暴跌，而是讓房子回歸「住」的功能，讓更多人能安居。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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