北投爛尾樓！　買家一招奪回血汗錢

▲律師陳建州發函爭取「受益權」歸屬買方，協助買戶順利取回6成已繳價金。（圖／鏡週刊提供，下同）

圖、文／鏡週刊

北投爛尾案「泊山妍」承購戶已於8月11日取回6成預付款，相較於其他爛尾案，當建商倒閉跑路時，依據履保帳戶受償順位，消費者只能無奈被墊後，口袋掏出去的錢恐怕要不回來，但這次泊山妍的買戶能順利奪回血汗錢，都靠律師火速發函、爭取「受益權」變更為買方，再由瑞興銀行信託專戶退款，拿回血汗錢，本刊揭露退款金額及受益權比例計算。

「泊山妍的合約中，履約擔保機制是使用『價金信託』，受益人是賣方、也就是嘉源建設，而定型化契約應記載及不得記載事項中清楚提到，一旦建案停工、無法交屋時，則受益人變更為買方。」鼎禎國際律師事務所律師陳建州回憶，買戶在7月8日收到手機簡訊，嘉源建設表達因營建成本高漲，泊山妍蓋不下去，「朋友來找我求救，我在第一時間就開始收集買戶的同意函，力阻信託專戶的錢被挪用。」他說。

已繳價金不可動用，是屬於「個別」約定，因此陳建州努力收集到28戶買戶願意列名同意，「我發函給金管會、臺億建經的大股東臺銀，爭取『變更要件』達成，因建案現場工班皆撤離，已達成實質認定的停工或歇業，受益權應歸屬買方。」

當受益權變更成功、歸屬買方，瑞興銀行便扣住信託專戶的價金，並於7月27日召開受益權人大會，計算受益權分配比例。

當時36戶買戶的首付款及開工款進入信託專戶，總金額7,007萬元，而繳付價金的多寡，依據每人購買坪數的不同，再計算出受益權比例，入金金額÷信託專戶總金額＝受益權比例，假設買戶劉小姐繳付200萬元，那麼受益權比例為200萬元÷7,007萬元＝2.85％。

再依據嘉源建設與營造廠的簽約給付狀況可見，預壘樁施作至50％進度，要支付總工程費3億6,300萬元的7％，為2,700萬元，再扣掉工程雜支，最後瑞興銀行信託專戶的餘額是4,265.07萬元，再用4,265.07萬元×2.85％＝121萬5,500元，可算出劉小姐的退回價金，是當初已繳價金的60.7％。接下來則由臺億建經主導續建會議，洽詢有意願接手的建商，協商續建機制。