▲買房難更難貸，民眾苦等房貸沒下文。（示意圖／取自PhotoAC）
文／彭蕙珍／今周刊
今年民眾貸款好難，喊苦連天，甚至出現因貸款成數不足，忍痛棄約，損失百萬認賠出場。
房市趨勢專家李同榮表示，銀行貸款大小眼，無視政府對自住、首購的貸款承諾，造成大建商土地照買，款照貸，小建商與首購、自住者望梅止渴。
他建議政府應該做4件事：嚴格稽核銀行放貸優先秩序、央行應持續減發定存單，寬鬆資金、央行可採降低利率或存款準備率措施，以及啓動銀行法72-2條的排外條款，疏緩水位上限。
李同榮示警房市搶貸8大亂象
李同榮示警，目前房市搶貸8大亂象不除，房市交易恐陷癱瘓。
1. 銀行大小眼，優先放貸秩序錯亂：銀行業為自身利益，在搶貸風潮下，優先放貸秩序：1. 法人機構夠大；2. 自然人收入夠多；3. 放款利率夠高。
2. 自住、首購、已承諾，排隊苦候，亂成一團：雖然金管會自年初就一再呼籲，首購、自住、已????諾優先，但前線感受，完全兩樣，大建商土地照買，款照貸，小建商與首購、自住者皆望梅止渴。
3. 金融生態風險增高：因資金斷鏈嚴重，貸款流向農漁會、信用合作社、租賃公司、甚至地下金融，金融生態恐踏1995-2001年時，地區基層金融機構逾放激增，市場風險相對增高。
4. 自住第2戶貸款受限，求貸無門：自住第二戶貸款受到央行第七波限貸大幅縮減，交屋時需增加籌措兩到三成自備款，尤其政策溯及既往，傷及無辜。
5. 高價定義門檻降低，害慘已購戶：房價增漲而央行高價定義門檻卻一再壓低，購戶原購時未達高價標準，交屋時跨過高價門檻，則貸款由8成降至3成，落差近5成，產生無力交屋困境。
6. 預售解約數開始劇增，恐引發斷頭風險：因房價續跌，解約數已不斷增加，跌幅若再擴大，已購戶經不起虧損又無力交屋，市場就有斷頭風險。
7. 購屋糾紛頻傳：貸款受限下，若建商無力協助已購戶貸款，而雙方協商又失敗，購屋糾紛就將層出不窮。
8. 爛尾樓事件逐漸增多，恐掀骨牌效應：從二線城市到都會已陸續出現零星爛尾樓出現，一旦有較大建商出現爛尾樓就會有嚴重的骨牌效應。
房市政府應貼近市場 提4大解方
李同榮強調，這8大亂象恐致房市交易陷入癱瘓，向政府提出化解危機4大解方：
1. 嚴格稽核銀行放貸優先秩序：針對金管會所提自住、首購、已承諾、甚至換屋者第二戶，都應確實稽核銀行是否排列為優先放貸對象。
2. 央行應持續減發定存單，寬鬆資金：在市場資金緊俏及需求殷切時，央行應大幅減發定存單，釋放資金到市場上，藉以維持金融市場穩定，以防市場資金斷鏈危機擴大。
3. 央行可採降低利率或存款準備率措施：除現行央行立即可減低定存單之措施外，9月央行理事會應採降息或降低存款準備率措施，使得企業在關稅與升值壓力下，得以喘息，同時也解決房市資金流動性問題。
4. 啓動銀行法72-2條的排外條款，疏緩水位上限：目前本國銀行總存款約58.18兆，房貸總額約15.31兆，佔比約26.3%，接近銀行法72-2條之30%上限，該條款同時有排外條款：「為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款，不在此限。」
因此，新青安過去總貸款額是否可列為排外條款，銀行整體水位就劇減5%以上。或是央行可考慮從現在開始，特定時段的新青安、首購自住、皆列為排外條款，就可避免銀行總貸水位上升問題，同時解決搶貸的燃眉之急。
李同榮呼籲，政府房市政策擬定需要貼近市場，快速機動調整，尤其當今關稅壓境、房貸風暴加劇，央行政策更應主動積極與機動調整，不宜等待3個月一次的理事會才做出決策，在多事之秋，政策不夠靈活，恐反應不及，錯失政策調整時機。
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