自住小宅成主力!四大專家解析金鼠年房市:別為怕漲價而買房

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

圖文/鏡週刊

2019年台灣房市出現緩步回溫的訊號!房市從2014年反轉下修後,去年全台買賣移轉棟數有望站上30萬棟,業者對2020年市場抱持樂觀的態度。然而,從全球經濟面來看,美中貿易戰尚未塵埃落定;國內總統大選落幕,新內閣的房市政策未明,可能都會影響民眾的購房意願。

「 2019建商搶地非常凶猛!原本看好台中一塊地,打算隔天買,結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地,就馬上傳訊息回報,價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。

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▲房市出現緩步回溫訊號,2019年的全台買賣移轉棟數有望創下近5年新高。

自住成主力 回歸基本面

根據仲介全聯會、中華民國全國商業總會統計數據顯示,2019年建商購地總額近2千億元,年增率達106%,全台推案量總銷也達1.43兆元,年成長13%,建商推案信心已回到多頭水位。大陸建設董事長張良吉就指出,國內經濟緩步復甦,且有台商回流、轉單效應發酵,預期今年經濟成長幅度更多,也將帶動房市。

另一方面,全台買賣移轉棟數連續3年成長,2019年更有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡,以目前全台總家戶數約870萬戶來算,等於每29戶就有一戶家庭購買或換置房屋,創下近5年新高。且從央行公布的數據來看,國內五大銀行去年10月的新承做購屋貸款金額達551億元,連2個月上漲,為歷年同期新高。

有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造分析,台灣房市從2015年進入價量修正期,房地合一稅上路更讓投資客紛紛退場,因此近年來自住客買盤成為主力,再加上國內利率維持低檔,讓成交量與價格逐漸回穩,「房地產是經濟火車頭,回到基本面、正常化是很好的現象。」

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▲2020年房市中的主流商品,依然是中小坪數、低總價的物件。

政經變數多 處盤整階段

然而,政治大學地政系退休教授張金鶚持不同看法,「我認為房市回溫的說法真假難辨。」張金鶚指出,房價雖然有微幅下降,但仍相對高價;而成交量增加則是因為小宅趨勢,「原本房屋1戶60坪,現在是拆成3戶來賣。2020年不確定的因素多,仍處於盤整階段。」

事實上,許多專家認為2020年房市首項變數是總統暨立委大選,但隨著大選落幕,李文造認為,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。賴正鎰也表示,蔡英文政府對房地產態度是「尊重市場機制」,房市將穩定發展。

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▲隨著大選落幕,蔡政府新內閣提出的房市政策,將影響民眾購房意願。

張金鶚則說,由於蔡英文政府連任,目標應為歷史留名,預料會較積極推行房市政策,像是稅制改革、實價登錄2.0等。但仍得等5月20日總統上任、新內閣提出新的房市政策後,狀況才會較為明朗。

至於另一變數,則是事關全球經濟成長的美中貿易戰,目前雖暫趨緩和,但何時落幕仍沒有答案,一舉一動都將牽動股匯市表現,也會間接影響房市走向,需持續關注。

買方可觀望 勿追價搶購

金鼠年想買屋、換屋的民眾該怎麼行動最穩當?張金鶚解析,自住客群口袋有限,缺乏投資動能,支撐房價回彈力道不足,預期2020年房價為「平盤震盪」格局;交易量方面,由於兩岸政經局勢的不確定性,以及既有的少子化、高齡化、空屋存量等問題,買氣難有爆發性擴量。建議買方觀望為主,若有剛性需求,宜以品質佳的物件為優先,「但若只是怕漲價而買房,大可不必。」

賴正鎰則認為,2020年房市是「量續增、價微揚」的格局,「預計比去年成長4至6%。」他表示,隨著台商回流資金加速、內需建設加碼,推升產業與消費動能,「將會是『萬馬奔騰、遍地開花』的一年。」

李文造與張良吉同樣持正面看法,皆指2020年將延續去年買氣,呈現溫和順銷趨勢。「現在是買房的好時機。」李文造特別談到,過去4年房價平均跌幅15%,已經是跌無可跌,但由於餘屋多、建案一直推出,價格也難上漲。

而去年六都房市呈現「北溫南熱」的狀況,北台灣部分,桃園市的買賣轉移棟數年增率達16.8%,拔得頭籌;二至四名則分別為高雄市、台南市及台中市。不過,其中高雄房市在下半年大幅降溫,是一大警訊。

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▲自住客買盤出籠,房價因此回穩、成交量也緩步復甦。

今年以區域性來看,賴正鎰已經將目標放在交易量穩定的新北、桃園、台中等地,但也會繼續朝豐原、彰化、高雄等區尋覓。張良吉認為,新北市仍是建商推案首選,其中,他特別看好新店,該處是傳統文教區、生活機能佳,有預算的換屋族,可以考慮央北重劃區建案。

至於產品走向,李文造指出,「低單低總」的住宅將在中南部持續順銷,總價在5百萬至1千萬元的產品最受青睞;雙北市仍流行中小坪數、區間在1千萬至2千萬元的低總價物件,但須注意單價不能漲得太高。大坪數與豪宅產品不再是趨勢,去化速度緩慢。

「近年來重劃區房市很熱,主打低單低總吸引不少首購族。」但李文造提醒,建商在重劃區土地便宜時搶進,才能推出這樣的產品;然而,最近重劃區地價與建商造價節節高升,「如果失去低單低總優勢,買進與否應謹慎評估。」

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餘屋數偏高 投資宜保守

「從長遠來看,台灣房市還有餘屋、空屋數多的隱憂。」張金鶚表示,近年來小宅當道,進而衝高餘屋存量,讓整體房市呈現供過於求。根據內政部資料,2016至2018年,全台仍有逾7萬戶餘屋。但同時,2019年建照核發量推估達到14.4萬戶,創下24年以來新高,而建照核發來源大多來自於各重劃區。

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雖然預期房市榮景再臨,建商推案信心高漲,但也恐怕累計大量賣壓。「現在買不起房的年輕人都想等待繼承,真的有大量買房需求嗎?這點不可不慎。」張金鶚再度提醒。

李文造則認為,許多民眾一有資金仍想買屋置產,降息雖是趨勢、台灣利息也連14凍,但難保哪天吹起升息風,買房負擔將加重,「有自用需求可考慮買,當然,投資還是保守一點好。」


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關鍵字:鏡週刊房市賴正鎰李文造張金鶚

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