當前房市景氣走勢之觀察指標

─房貸餘額是否超過GDP 40％之警戒線情結
─央行「選擇性信用管制措施」不容忽視

文．莊孟翰

根據最新公布數據，今年二月六大都會區買賣移轉棟數為一．八萬棟，年增五二％，較一月增加一六％。其次，累計今年一至二月買賣移轉棟數為三．三五萬棟，年增六．二％，其中台北市年增一四．六％、新北市年增四％、桃園市年增二三．八％、台中市年增九．二％，以上四都似乎都還是處於增溫走勢，至於台南市則是年減一．二％、高雄市年減一○．四％，呈現明顯降溫情況，由此顯見南北各地已逐漸顯現市場自然調節趨勢。

不過，如就市場實務現況觀察，大部分交易都集中在中小坪數，並且都還普遍存在一○％以上的議價空間，因此，對於今後市場走勢仍應審慎觀察為宜，尤其是在武漢肺炎疫情逐漸蔓延至全球，不論是觀光、餐飲或零售業都受到前所未有的衝擊，另外，全球經濟及產業供應鏈斷鏈所造成損失更是不容小覷。

雖然商用不動產受惠於台商回流之利多，連帶影響到住宅市場也由原低迷轉呈局部熱絡，不過就二○一八與二○一九年北台灣推案量高達二兆二千億元，並且銷售率都沒超過五○％情況下，未來待售新成屋競價求售勢必無法避免，而這也正是當前為何購屋者普遍保持觀望之主要原因。
現階段雖然大多數不動產業者都以房市將會再度呈現榮景，並且價格也會逐漸攀升當作促銷話術，不過，就整體而言，在當前房價所得比全國八．四七倍、台北市十三．七三倍、新北市十一．六六倍(2019Q3)，貸款負擔率全國三四．七三％、台北市五六．二八％、新北市四七．八○％(2019Q3)情況。

另外，根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示，長期以來台北市房價租金比一直高懸於四十九倍，全球排名第三，亦即投資四十九年才得以還本，其次，租金收益率二．○六％則係全球倒數第三，至於二○一六年一月一日房地合一稅四五％之邊際稅率，亦是全球最高之一，由此不難了解當前房市在「49X、2.06%、45%」一連串利空因素摜壓下，未來整體房市還是得面對超額供給與購買力不足之雙重壓力。

其實，有關房貸餘額屢創新高是否再度促使房價攀升之觀點，只要再依國際用以衡量房市泡沫之指標，亦即房貸餘額是否超過GDP四○％加以評估，當可充分了解為何長久以來中央銀行一直以這一準則監控房價漲勢。

此外，近年國際大都針對家計部門放款餘額採行LTV(Loan To Value，貸款與價值)上限規定，以維護金融穩定，因此，必要時央行也會再度祭出「選擇性信用管制措施」因應，由此觀之，未來整體房市仍應是「量增價微跌」走勢，並且不易再出現炒作行情！
至於國際用以衡量房價泡沫警戒線之指標，分別就當前國內之房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重計算如下，以供參考。
一、房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重
1.購置住宅貸款餘額占GDP比重
購置住宅貸款餘額7兆4,125.48億元，2019年GDP估計18兆8,986億元
房貸餘額7兆4,125.48億元/GDP 18兆8,986億元=39.22%
2.(購置住宅貸款餘額＋房屋修繕貸款)占GDP比重
(房貸餘額7兆4,125.48億元＋房屋修繕貸款741.19億元)/GDP 18兆8,986億元=39.62%
3.(購置住宅貸款餘額＋房屋修繕貸款＋建築貸款)占GDP比重
(房貸餘額7兆4,125.48億元＋房屋修繕貸款741.19億元＋建築貸款20,943.70億元)/GDP 18兆8,986億元=50.70%
二、房地產業貸款占存、放款比重
1.房地產業貸款占存款比重
=9兆5,810.37億元/45兆0,861億元
=21.25%
2.房地產業貸款占放款比重
=9兆5,810.37億元/29兆0,110億元
=33.03%
附註：1.歷年央行亦曾就房貸餘額與建築貸款占GDP比重，評估房市是否有泡沫之疑慮。
2.2019年第四季中央銀行理監事會議針對房市風險示警時，就有部分理事認為高價住宅漲幅已現，央行應密切關注後續發展，必要時應重啟選擇性信用管制之建議。