買房越級打怪淪房奴 一套「黃金公式」算出最理想房貸金額

▲房仲業者教大家一套「黃金公式」，利用每月可貸款還款金額，去回推適合購屋總價。（圖／記者姜國輝攝）

記者黃靖惠／綜合報導

買房人生大事，從前期資金規劃到後續還款能力，一旦判斷失誤買超出負擔能力房屋，不只變為房奴，還可能淪落法拍市場，對此房仲業者教大家一套「黃金公式」，由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數，算出最終的最適房貸總額。

全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的資金負擔能力再進行購屋評估。

中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則一般人通常會利用房貸分期還款的方式以減輕自己的購屋負擔，而銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。

張漢超指出，銀行所給定貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要，依照目前年利率條件1.3%～1.5%之間，一般人可以貸得標的鑑估金額7成左右計算，只要將自己的「月收入乘以100」，即可算出個人約略的「最適購屋總價」。

舉例來說，假設月收入6萬元，那合理可負擔房貸不得超過收入3分之1，貸款成數7成，年利率1.4％，設定還款20年，依照該公式計算下，合理房貸總額600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。

簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。

另外，低利率環境下湧現購屋買盤，全球居不動產情報室總監陳炳辰也說明，隨著房市買氣熱絡，房貸利率降至低點，且銀行貸款方案也推陳出新，甚至出現貸款9成方案，實際上看起來每月攤還金額變少，實則延長繳款年限，等同於多支付銀行利息，建議無論房貸利率高低，仍是將房貸提前還清為上，避免之後政經局勢變動，加重還款壓力。

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