黃舒衛/實體店已死?從新光三越、唐吉訶德插旗東西區找生機

▲東區,正義國宅。(圖/業者提供)

▲新光三越百貨進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」。(圖/業者提供)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

疫情封閉國境、電商取代實體,零售市場、店面經營遭逢空前嚴峻的挑戰。然而就在外國旅客歸零,東區、西門、士林、永康等傳統商圈空置率攀高的同時,新光三越百貨宣布睽違7年將再次展店,進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」,而日商激安の殿堂唐吉訶德在一月開幕更造成24小時人龍不間斷的神話。這些頗具規模的經營商到底是逢低布局,還是看到什麼現況無法說明的市場生機,願意奮勇加碼投資,值得探討。

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零售東、西軍再起,雖然是單點突破,但仍有可觀之處。

首先、在全世界百貨業密度最高的信義計畫區在前年A13大遠百開幕後,未來除非華納威秀重建,否則不會再有新的百貨公司。過去10年百貨公司業在經濟部零售營業額統計仍有35%的成長,業界龍頭們如果想在台北市的市場上爭取更大的市佔、更長遠的優勢,勢必要從舊商圈再出發。

第二、雖說大型業者劍指舊商圈,但過去受限老舊住辦、透天店舖無法硬體升級的窘境,直接扼殺廠商進駐意願,但在越來越多在消防、無障礙、停車、物管條件的高規設施供給陸續上市後,新亮點出現翻轉現狀的契機,說明老商圈不是沒有需求,而是缺乏新供給。唐吉訶德落腳阿曼TiT、新光三越搶進Diamond Towers,都是最佳例證。

第三、過去路線商業區、街邊店的帶狀格局在TOD(Transit Oriented Development大眾運輸導向型發展)的帶動下,已開始出現捷運站區的的開發、招商效益。雙捷運、轉運站的優勢無可比擬,預估街邊店的租金會因為與捷運站的距離遠近而加大落差。同樣的商業發展模式,在台北已經蔚成風氣,未來台中將複製經驗,重新改變商業空間架構。

第四、百貨業積極嘗試複合式、新零售的模式與型態,以迎接下一個消費世代的來臨,尤其成熟商圈可服務的內容多、深耕會員的機會大,可提供不一樣的空間體驗,吸引顧客親臨現場、甚或改變以往單一規模的體驗式消費行業,如健身房、KTV、影城等,將有機會搭配現今的科技、聯網、共享、餐飲複合等概念與需求。

▲▼唐吉訶德 。(圖/記者鮑璿安攝)

▲唐吉訶德進駐西門町商圈。(圖/記者鮑璿安攝)

第五、唐吉訶德不到500坪的營業面積,卻創造了無法預期、模式化的逛遊體驗,把核心商品做到極大化,徹底顛覆傳統追求「一站式」(One stop shopping )的旗艦型服務,也挑戰習慣做me too的招商模式。

第六、東區挾高級住宅區,以及豐厚的都更、活化潛力,重新成為零售投資的新焦點,毫無疑義,而正義國宅都更案二月份持續有好事發生。三圓建設不但是地主,也是都更的實施者,加碼向旗下山圓建設買進土地持份,等於持續集中未來產權規模,不但是看好未來零售商業經營的環境,更是強化開發案主導權的象徵。尤其目前百貨商場招商工作已告一段落,花落新光三越百貨,將出現台灣豪宅新模式。目前台北高端的飯店加豪宅、商辦加豪宅個案,都頗受好評,未來整棟「Diamond Towers」豪宅就是精品的伸展台,百貨也成為名副其實的貴婦百貨,肯定成為富豪充滿生活情調的收藏品。

根據經濟部統計,去年全年零售業營業額約3.86兆,較前一年微增0.2%,其中增漲最多的是電子購物及郵購業,增加16.1%,而超級市場也有10.7%的成長。如果時間拉長來看,電子購物、超級市場近十年的營業額增加幅度也高達119%、67%,而便利商店也有50%的成長,遠遠領先整體零售業的12%。當越來越多的消費行為黏著在網路、超市、超商等大型營運商集中,中小型實體店鋪要生存,只有2條路:在位置上靠緊他、在服務上超越他。

►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

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關鍵字:實體店新光三越唐吉訶德零售市場

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