黃舒衛/實體店已死?從新光三越、唐吉訶德插旗東西區找生機

▲東區,正義國宅。(圖/業者提供)

▲新光三越百貨進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」。(圖/業者提供)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

疫情封閉國境、電商取代實體,零售市場、店面經營遭逢空前嚴峻的挑戰。然而就在外國旅客歸零,東區、西門、士林、永康等傳統商圈空置率攀高的同時,新光三越百貨宣布睽違7年將再次展店,進駐東區正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」,而日商激安の殿堂唐吉訶德在一月開幕更造成24小時人龍不間斷的神話。這些頗具規模的經營商到底是逢低布局,還是看到什麼現況無法說明的市場生機,願意奮勇加碼投資,值得探討。

《地產詹哥老實說》EP20(上)/奢華爆表!開箱台中億級豪宅 黃金泳池、250萬單人椅顛覆三觀

零售東、西軍再起,雖然是單點突破,但仍有可觀之處。

首先、在全世界百貨業密度最高的信義計畫區在前年A13大遠百開幕後,未來除非華納威秀重建,否則不會再有新的百貨公司。過去10年百貨公司業在經濟部零售營業額統計仍有35%的成長,業界龍頭們如果想在台北市的市場上爭取更大的市佔、更長遠的優勢,勢必要從舊商圈再出發。

第二、雖說大型業者劍指舊商圈,但過去受限老舊住辦、透天店舖無法硬體升級的窘境,直接扼殺廠商進駐意願,但在越來越多在消防、無障礙、停車、物管條件的高規設施供給陸續上市後,新亮點出現翻轉現狀的契機,說明老商圈不是沒有需求,而是缺乏新供給。唐吉訶德落腳阿曼TiT、新光三越搶進Diamond Towers,都是最佳例證。

第三、過去路線商業區、街邊店的帶狀格局在TOD(Transit Oriented Development大眾運輸導向型發展)的帶動下,已開始出現捷運站區的的開發、招商效益。雙捷運、轉運站的優勢無可比擬,預估街邊店的租金會因為與捷運站的距離遠近而加大落差。同樣的商業發展模式,在台北已經蔚成風氣,未來台中將複製經驗,重新改變商業空間架構。

第四、百貨業積極嘗試複合式、新零售的模式與型態,以迎接下一個消費世代的來臨,尤其成熟商圈可服務的內容多、深耕會員的機會大,可提供不一樣的空間體驗,吸引顧客親臨現場、甚或改變以往單一規模的體驗式消費行業,如健身房、KTV、影城等,將有機會搭配現今的科技、聯網、共享、餐飲複合等概念與需求。

▲▼唐吉訶德 。(圖/記者鮑璿安攝)

▲唐吉訶德進駐西門町商圈。(圖/記者鮑璿安攝)

第五、唐吉訶德不到500坪的營業面積,卻創造了無法預期、模式化的逛遊體驗,把核心商品做到極大化,徹底顛覆傳統追求「一站式」(One stop shopping )的旗艦型服務,也挑戰習慣做me too的招商模式。

第六、東區挾高級住宅區,以及豐厚的都更、活化潛力,重新成為零售投資的新焦點,毫無疑義,而正義國宅都更案二月份持續有好事發生。三圓建設不但是地主,也是都更的實施者,加碼向旗下山圓建設買進土地持份,等於持續集中未來產權規模,不但是看好未來零售商業經營的環境,更是強化開發案主導權的象徵。尤其目前百貨商場招商工作已告一段落,花落新光三越百貨,將出現台灣豪宅新模式。目前台北高端的飯店加豪宅、商辦加豪宅個案,都頗受好評,未來整棟「Diamond Towers」豪宅就是精品的伸展台,百貨也成為名副其實的貴婦百貨,肯定成為富豪充滿生活情調的收藏品。

根據經濟部統計,去年全年零售業營業額約3.86兆,較前一年微增0.2%,其中增漲最多的是電子購物及郵購業,增加16.1%,而超級市場也有10.7%的成長。如果時間拉長來看,電子購物、超級市場近十年的營業額增加幅度也高達119%、67%,而便利商店也有50%的成長,遠遠領先整體零售業的12%。當越來越多的消費行為黏著在網路、超市、超商等大型營運商集中,中小型實體店鋪要生存,只有2條路:在位置上靠緊他、在服務上超越他。

►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

《地產詹哥老實說》EP20(上)/奢華爆表!開箱台中億級豪宅 黃金泳池、250萬單人椅顛覆三觀

關鍵字:實體店新光三越唐吉訶德零售市場

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

法拍屋拍定後衰變凶宅 重拍卻加價!專家揪可能性

一般來說凶宅的價格都會比市價低很多,但近期台南卻有戶法拍屋拍定後因故成為凶宅,重啟拍賣底價竟比上一拍的拍定價更高,專家則表示由於近年台南房價上漲速度快,該物件又鄰近南科,因此才會出現這種奇特的現象。

1小時前

冬天到!網怨電熱水器成「吃電怪獸」 內行指一優點無可替代

熱水器選擇多元,常常讓人陷入兩難。有網友就於PTT上發問,「熱水器是電的好還是瓦斯?」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德稱,電熱水器可謂「吃電怪獸」,若民眾追求CP值可購入天然氣熱水器,但如果較注重安全性,則電熱水器也是首選。

2小時前

台南北區預售案8成登4字頭 業者:追上東區還有一段路

一直以來東區被視為台南房價最貴的地方,但若以今年預售屋成交價格來看,北區或許才是台南最貴的地方,不僅站上4字頭的成交件數壓過東區,佔比高達80.6%也超過東區的46.6%,不過房仲業者一致認為東區房價最高的寶座不容質疑,北區要追上還要好幾年。

3小時前

家中水管莫名堵住!她請師傅維修...打開一看氣炸:樓上幹的

太離譜!大陸鞍山市有一名女子,日前家中的水管莫名堵住,於是請師傅來看,打開蓋子讓她氣壞,因為師傅從裡面撈出不少黑色不明物體,當下立刻明白是樓上鄰居做的好事,最後花了400元人民幣(約新台幣1700元)才疏通好。

4小時前

約好房租輪流付…男友裝死「錢拿去買婚戒」 她怒揭真相被勸放生

「我到底要嫁嗎?」一名女網友抱怨,「我和我的男友在一起將近十年有,是我的初戀,基本上都很以他為主。這兩年我們是同居租房在外的,但目前最大問題,是我自己真的很過不去的關卡」,例如2人說好房租輪流付,男友卻經常裝死,每次都要她主動提醒,對方才會把錢拿出來,且日常家用也幾乎是她負責。

4小時前

「最好的資金停泊處」 代銷龍頭:房價何時讓人失望過?

下半年房市利空不斷,不少消費者擔心之後房價下跌,購屋意願下滑。不過,代銷龍頭總座表示,以長期角度來看,房地產還是最好的資金停泊處,「房子買超過10年,房價什麼時候讓大家失望過?」信義房屋專家也指出,房產價格始終呈現「大漲小回」,若有需求,任何時間都是好買點。

4小時前

幫隱瞞室友和房東偷情!她卻因1事被討違約金 怒了:別怪我大嘴巴

這樣公平嗎?一名女網友表示,先前和同事合租,合約寫明不能帶朋友回家住,不過某次回家卻發現已婚房東和室友有婚外情,她答應幫忙隱瞞,房租每個月減1000元。不過某次男友來借住2天,房東卻說要按合約走,要多付2000元,讓她相當傻眼,氣得說要魚死網破。文章曝光後掀起熱議。

5小時前

11億買整棟靈骨塔含5916塔位 「占用人」複雜恐成萬年流當品

桃園市大溪區金面山上一處靈骨塔,近期淪落法拍市場。該案樓高10層樓,總坪數多達1851.82坪,三拍底價高達11億元,預計12月15日拍賣。對於如此高總價的法拍物件,專家笑稱,「一座納骨塔可以吃三代。」

5小時前

新屋剛成交!她嫌浴室老氣「想砸5萬↑重做」 過來人狂勸1點

一名女網友最近新屋剛成交,發現浴室風格偏老氣,於是問到兩種方案想砍掉重練,但同時又覺得有點浪費。對此,過來人紛紛點出保固問題,直言「怎樣都得撐到建商保固過。」

6小時前

1年代買房多容易?「拼5年就能1棟」年輕人聽傻:公寓算貧戶

從透天到公寓到大樓,每個年代的主流物件都不同,條件、房價也都不一樣。就有網友在PTT的Gossiping板上問卦,聽說40多年前以「四層樓公寓」做為主流的年代,買房比現在容易,就好奇「是有多容易?」貼文吸引不少人分享長輩故事,意外引起話題。

7小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響